Refinantarea unui imprumut ipotecar poate fi o solutie nimerita pentru cei care se confrunta cu dificultati la plata ratelor lunare, dar si pentru debitorii care vor sa isi optimizeze costurile si vad oportunitatea unei dobanzi fixe introductorii mai mici.
Majoritatea debitorilor, cand se gandesc la posibilitatea unei refinantari, pornesc de la premisa ca se vor confrunta cu niste costuri colaterale deloc de neglijat, fie din achitarea costurilor aferente refinantarii, fie din posibila prelungire a duratei de rambursare astfel incat avantajele (o rata mai mica) par sa fie contrabalansate de cresterea costurilor.
Nu este insa cazul, daca se merge pe o solutie de refinantare care porneste de la o dobanda fixa introductorie de 3-5 ani, mai mica decat dobanda platita in prezent, iar algoritmul de variatie a dobanzii ulterior e comparabil cu cel de la creditul aflat in derulare.
BRD a furnizat un astfel de exemplu in cazul in care s-ar refinanta un credit de 300.000 lei, acordat pentru 360 de luni, iar algoritmul de variatie a dobanzii in cazul celor doua imprumuturi ar fi identic-IRCC+2,5%.
Cum in prezent IRCC este aproape de 6% (5,98%), dobanda pe care debitorul ce doreste sa refinanteze o plateste in prezent este de 8,48% dar ar scadea la 5,99% pentru urmatorii 3 ani, daca se merge pe varianta unui credit de refinantare Habitat ce are o dobanda fixa introductorie de 5,99%, apoi urmand sa varieze dupa acelasi algoritm-IRCC+2,5%.
Acest fapt ar avea un impact major asupra ratei, care ar scadea de la 2.302 lei in primul caz, la 1.797 lei in cel de al doilea, o economie de 505 lei lunar care in cei 3 ani de dobanzi fixe ar presupune o economie de peste 18.000 lei.
Simularea de mai sus nu tine cont de costurile asigurarii de viata, care pot diferi in functie de banca si asigurator, totusi economia este importanta chiar daca din aceast suma s-ar scade comisionul de acordare pentru noul credit sau costurile cu evaluarea imobilului (uzual, cateva sute de lei fiecare, in functie de banca).
Refinantarile sunt mai avantajoase decat ofertele standard de creditare
Daca ne raportam tot la cazul BRD si creditul ipotecar Habitat acordat cu o dobanda fixa introductorie pentru 3 ani, oferta standard presupune o dobanda fixa de 7,13% si ulterior un algoritm de variatie IRCC+3,09% (incasare venit in cont, avans mai mic de 25%) sau o dobanda fixa de 6,79% si un algorim IRCC+2,75% ulterior (incasare venit in cont, avans mai mare sau egal cu 25%).
Cu alte cuvinte, avantaj net pentru cei care fac refinantari (5,99% dobanda fixa si IRCC+2,5% ulterior)
La ING Bank, creditul IPOTECAR Avantaj Plus, cu dobanda fixa introductorie timp de 5 ani, are urmatoarele costuri standard-dobanda fixa de 7,49% in primii ani si ulterior IRCC+2,89% (cu asigurare de viata) sau dobanda fixa de 7,79% si ulterior IRCC+3,19%.
In cazul unei refinantari, costurile sunt-dobanda fixa de 6,99% iar ulterior IRCC+2,99% (asigurare de vitata) sau 7,29% iar ulterior IRCC+3,29% (fara asigurare de viata).
Cum achitam refinantarea-rate fixe egale sau descrescatoare?
In cazul Bancii Transilvania, dobanda fixa introductorie pentru un credit ipotecar pe 30 de ani este putin mai redusa decat la BRD (5,9%), iar ulterior fluctueaza dupa formula IRCC+2,5%.
Pentru un imobilul in valoare de 323.520 lei, avansul minim de 15% (48.529 lei) face ca valoarea imprumutului pentru care se vor calcula ratele lunare sa fie de 275.000 lei.
In cazul in care s-ar alege ratele descrescatoare, prima rata lunara ar fi de 2.116 lei, iar valoarea totala achitata bancii ar fi de 597.641 lei.
Daca s-ar opta pentru rate fixe egale, cum se dau in prezent marea majoritate a imprumuturilor, rata lunara ar fi de 1.631 de lei iar valoarea totala achitata bancii de 718.676 lei.
Pentru cei care se refinanteaza pentru ca au dificultati la plata ratelor actuale, optarea pentru cresterea lor prin alegerea sistemului cu rate descrescatoare este foarte improbabila, in schimb cei care se refinanteaza pentru a profita de avantajul dobanzilor fixe introductorii ar putea examina atent si diferentele intre cele doua sisteme, o rata mai mare in primul caz presupunand totusi, in final, o economie totala de peste 120.000 lei.
Evident, daca si-ar putea permite sa plateasca pentru inceput o rata mai mare cu 30%.
„Ideal ar fi ca debitorii sa acceseze refinantarea prin varianta de rate descrescatoare, dar din pacate majoritatea nu se incadreaza sau daca se incadreaza, acestia simt o presiune lunara initiala prea mare pe bugetul de venituri si cheltuieli al familiei prin cresterea ratei lunare de plata. In practica, scopul principal al refinantarii pentru debitor este de a micsora rata lunara de plata comparativ cu ce au de plata la acest moment... si nu de a o creste.
Ca si solutie practica - recomandam tuturor clientilor nostri rambursarea anticipata partiala cu reducere de perioada ori de cate ori apare in bugetul familiei un venit suplimentar (bonusuri; prime etc) spune Teodor Mincu, Director Executiv Uno Credit Broker.”
Ne puteți urmări și pe pagina noastră de Facebook sau pe Google News
