Alegerea unui credit ipotecar a devenit o adevărată provocare: dobânzile variabile au fluctuat puternic, au apărut dobânzile fixe introductive, iar cadrul fiscal s-a modificat odată cu creșterea TVA-ului pentru locuințe.
Ultimii ani au fost marcați de instabilitate economică, iar dobânzile variabile (legate de IRCC) au crescut semnificativ. De exemplu, am avut un salt al IRCC de la puțin peste 1% la mijlocul anului 2021 la peste 6% în prezent, potrivit BNR, evoluție care a dublat unele rate la creditele accesate în perioadele cu dobânzi foarte reduse.
În consecință, clienții și băncile au căutat soluții pentru ușurarea efortului de rambursare, băncile oferind în ultima perioadă credite cu dobânzi fixe pentru o perioadă limitată, uzual 3–5 ani, iar clienții căutând să refinanțeze împrumuturile mai vechi unde marjele băncilor erau mai mari sau referința era nefavorabilă (ROBOR în loc de IRCC).
În acest context, alegerea celui mai avantajos credit nu înseamnă doar „cea mai mică rată”, ci o analiză atentă a mai multor factori, în contextul în care accesarea unui credit ipotecar presupune un angajament pe 20–30 de ani.
Pași necesari pentru alegerea celui mai avantajos credit
Înainte de a compara costurile, e bine să îți evaluezi capacitatea reală de rambursare.
Tot mai multe bănci promovează „dobânda fixă pe 3–5 ani”, urmată de o dobândă variabilă. Aceste produse sunt atractive pentru că îți garantează o rată stabilă la început, când de obicei cheltuielile cu renovarea sau mutarea sunt mai mari, primele rate fiind predictibile.
Totuși, după perioada cu dobândă fixă introductivă, rata poate crește mult dacă valorile IRCC nu s-au ajustat în jos între timp. Gândește-te foarte bine dacă poți suporta ratele și în varianta în care IRCC + marja băncii depășesc semnificativ nivelul dobânzii fixe din prezent. De verificat atent și nivelul marjei percepute peste nivelul IRCC după trecerea perioadei cu dobânzi fixe.
În ultima perioadă, modificările TVA-ului au creat confuzie pe piață. Creșterea TVA pentru locuințele noi, de la 9% la 21%, afectează în mod direct mărimea avansului necesar (pentru că prețul final al locuinței crește), valoarea creditului solicitat și gradul de îndatorare (devine mai greu de respectat pentru mulți cumpărători).
Include TVA-ul real în calculele tale înainte de a solicita preaprobarea financiară. Dacă înainte puteai cumpăra o locuință nouă cu un TVA redus, acum bugetul total trebuie recalculat cu atenție, pentru că sumele se pot mări semnificativ și implicit efortul de rambursare.
După ce te-ai asigurat că suma solicitată este sustenabilă pentru bugetul familiei pe termen lung, poți face următorii pași pentru alegerea produsului potrivit:
• Compară creditele disponibile pe piață după DAE la finalul perioadelor de dobândă fixă, nu doar după dobânzile inițiale.
• Urmărește și costurile colaterale, nu doar nivelul dobânzilor (asigurarea obligatorie PAD + asigurări facultative impuse de bancă, comisionul lunar de administrare cont, costurile cu notarul).
• Caută produse cu flexibilitate maximă – refinanțare fără bariere birocratice, posibilitatea de a schimba tipul de dobândă, etc.
Cu alte cuvinte, alegerea celui mai avantajos credit ipotecar în 2025 înseamnă mai mult decât a face comparații între dobânzi.
Cel mai bun credit este cel care se potrivește situației tale financiare pe termen lung, nu cel care arată bine în prima lună. Mai ales că evoluția veniturilor poate fi imprevizibilă (Guvernul se află în căutarea unor noi pârghii legislative pentru reducerea deficitului bugetar, iar o parte a veniturilor populației poate fi afectată pe termen mediu). Analizează, întreabă, compară și nu te grăbi, pentru că o decizie luată inteligent astăzi îți poate economisi ani întregi de stres financiar.
De menționat că cele mai avantajoase produse de creditare sunt cele pentru locuințe verzi, eficiente energetic și fără risc seismic, dobânzile și costurile de asigurare fiind mai scăzute în aceste cazuri.
Care sunt cele mai avantajoase credite imobiliare „verzi”
Creditul Casa mea Natura cu virare venit de la BCR vine cu o dobândă fixă de 4,79% pe 3 ani, ulterior IRCC + 2,1%. Sunt vizate locuințele „verzi” certificate de Romanian Green Building Council, refinanțarea altor credite imobiliare/ipotecare în derulare la BCR sau la alte bănci, imobile certificate de Romanian Green Building Council. Comisionul de analiză este de 500 lei, nu se percepe comision de administrare. Costul asigurării de viață este de 0,026% plătibilă lunar din soldul creditului.
Creditul imobiliar Habitat Verde de la BRD vine cu o dobândă de 4,8%, fixă 3 ani, ulterior IRCC + 2,19%. Se finanțează achiziția unei locuințe verzi certificată de Romanian Green Building Council, încadrată în clasa energetică A. Comisionul de analiză este de 900 lei, nu se percepe comision de administrare, iar asigurarea de viață costă 0,03% lunar, din sold.
Creditul ProGreen de la Procredit Bank, pentru proprietăți certificate de Romanian Green Building Council, propune o dobândă fixă de 4,89% timp de 3 ani, ulterior aceasta urmând să fluctueze după algoritmul IRCC + 2,1%. Nu se percep comisioane de analiză și de administrare. Nu este impusă asigurarea de viață.
Creditul ipotecar verde, cu virare venit și asigurare de viață de la Intesa Sanpaolo Bank vine cu o dobândă de 4,89% fixă 3 ani, ulterior IRCC + 2,19%. Comisionul de analiză este de 600 lei, nu se percepe comision de administrare, asigurarea de viață costă 0,03% din soldul lunar.
Creditul Casa Verde de la Raiffeisen Bank cu virare venit, asigurare de viață și avans > 20% vine cu o dobândă fixă de 5,4% timp de 5 ani, ulterior IRCC + 2,1%. Produsul este dedicat achiziției sau refinanțării creditelor ce au în garanție imobile cu clasa energetică A. În cazul unui avans mai mic de 20%, dobânda crește cu 0,2%. Nu se percep comisioane de analiză și administrare.
Creditul ipotecar pentru locuințe verzi de la CEC Bank are o dobândă fixă de 5,89% timp de 5 ani, ulterior IRCC + 2,2%. Se finanțează achiziția oricărei locuințe a cărei autorizație de construire a fost emisă începând din 2021 și care are un consum energetic sub 162 kW/mp/an, conform Certificatului Energetic. Nu există comision de analiză, iar comisionul de administrare este de 0,04% aplicabil la soldul lunar.
Top 6 credite „verzi” după dobânzile fixe introductorii:
| Banca-Produs |
Dobânda fixă (%/ani) |
Dobânda variabilă (%) |
Comision analiză (lei) |
Comision administrare (% la sold)
|
| BCR-Casa mea Natura |
4,79/3 ani |
IRCC+2,1 |
500 |
- |
| BRD-Habitat- Verde- |
4,8/3 ani |
IRCC+2,19 |
900 |
- |
| ProCredit-ProGreen |
4,89/3 ani |
IRCC+2,1 |
- |
|
| Intesa-Creditul Verde |
4,89/3 ani |
IRCC+2,19 |
600 |
|
| Raiffeisen-Casa Verde |
5.4/5 ani |
IRCC+2,1 |
- |
- |
| CEC-Credit locuinte verzi |
5,89/5 ani |
IRCC+2,2 |
- |
0.04 |
TOP 3 credite imobiliare “verzi” după DAE (valoarea casei 250.000 lei, avans 20%, maturitate 30 de ani):
1. ProCredit Bank-Credit imobiliar ProGreen-DAE 7,75%
2. BCR-Credit Casa mea Natura virare venit-DAE 7,83%
3. Intesa Sanpaolo-credit ipotecar verde, virare venit-DAE 8,04%.
Clasamentul creditelor după mărimea dobânzii fixe introductorii vă ajută să identificați creditele cu cele mai avantajoase rate în prima perioadă de rambursare, dar pentru estimarea costurilor totale este mai utilă compararea împrumuturilor în funcție de DAE, indicatorul care surprinde atât costurile cu dobânzile, cât și cele aferente comisioanelor, asigurărilor atașate, etc
Care sunt cele mai avantajoase credite imobiliare standard
Creditul Casa mea de la BCR cu încasarea veniturilor în cont are o dobândă fixă de 4,99% pe 3 ani, ulterior IRCC + 2,3%. Comisionul de analiză este de 500 lei, iar cel de administrare este zero. Se oferă 2.000 lei pentru plata costurilor notariale pentru refinanțările de la alte bănci.
Creditul ipotecar de la CEC Bank are o dobândă fixă de 4,99% timp de 3 ani, ulterior IRCC + 2,3%. Comisionul de analiză este de 500 lei, iar cel de administrare de 0,04% aplicabil lunar, la sold.
Creditul imobiliar de la Banca Transilvania a¬¬re o dobândă fixă de 5,15% timp de 2 ani, ulterior IRCC + 1,9%. Sunt vizate locuințe nou construite, cu certificat energetic clasa A sau B superior. Comisionul de analiză este de 400 lei, cel de administrare 150 lei/anual.
Creditul ipotecar de la Exim Banca Românească vine cu o dobândă fixă de 5,2%, timp de 3 ani, ulterior IRCC + 2,3%. Nu se percep comisioane de analiză și administrare.
Creditul ipotecar cu virare venit și asigurare de viață de la ING vine cu o dobândă fixă de 5,99% timp de 5 ani, ulterior IRCC + 2,09%. În cazul în care imobilul nu este EcoLife (Certificat Energetic A și an construcție după 01.01.2021), atunci dobânda crește cu 0,2 p.p. Comisionul de analiză este de 900 lei, nu se percepe comision de administrare, iar asigurarea de viață costă 0,03% lunar, din sold.
Creditul imobiliar cu asigurare viață și încasare salariu de la UniCredit Bank are o dobândă fixă de 5,9% timp de 5 ani, ulterior IRCC + 2,4%. Comisionul de analiză este de 900 lei, nu există comision de administrare, asigurarea de viață costă 0,03% lunar aplicabil la sold.
TOP 3 credite imobiliare standard după DAE (valoarea casei 250.000 lei, avans 20%, maturitate 30 de ani):
1. Exim Banca Românească-credit ipotecar-DAE 7,98%
2. Banca Transilvania-credit imobiliar dobanda variabila-DAE 8,06%
3. ING-credit ipotecar cu asigurare viata si virare venit-DAE 8,06%.
Pentru a afla care sunt costurile totale ale unui împrumut ipotecar poți folosi comparatoarele Conso sau instrumentele puse la dispoziție chiar de bănci. De exemplu, dacă vrei să vezi ce rată ai avea pentru un credit ipotecar BCR, poți folosi simulatorul de credite sau poți solicita o preaprobare financiară direct în George sau într-o unitate BCR.
Întrebări și Răspunsuri – Tot ce trebuie să știi înainte să alegi un credit ipotecar
Care este diferența reală dintre dobânda fixă și cea variabilă?
Dobânda fixă oferă predictibilitate pentru o perioadă de 2–5 ani, în funcție de produs. Rata rămâne neschimbată, ceea ce ajută într-o piață volatilă. Dobânda variabilă se ajustează în funcție de IRCC + marja băncii. Poate scădea sau crește în timp, iar în ultimii ani a crescut considerabil. Este esențial să calculezi dacă poți suporta o eventuală creștere.
Care este scopul dobânzilor fixe introductorii?
Fac produsele de creditare mai atractive pe termen scurt. Dobânda fixă scade stresul din primii ani, dar după expirarea perioadei promoționale rata poate crește semnificativ dacă IRCC rămâne ridicat. De aceea, este important să analizezi DAE după perioada de dobândă fixă, nu doar prima rată.
Cum influențează creșterea TVA-ului achiziția unei locuințe?
Majorarea TVA de la 9% la 21% pentru multe locuințe noi crește prețul final al imobilului, mărește avansul necesar, reduce suma maximă ce poate fi împrumutată. Recalcularea bugetului total înainte de preaprobarea financiară este obligatorie.
Ce avantaje au creditele pentru locuințe “verzi”?
Locuințele eficiente energetic au dobânzi mai mici la credite, costuri de asigurare reduse, un nivel al riscului perceput mai scăzut.
Sunt recomandate atât pentru economie pe termen lung, cât și pentru stabilitatea creditului.
Ce criterii sunt decisive pentru alegerea celui mai bun credit?
• Sustenabilitatea ratei pe termen lung.
• Nivelul dobânzii după expirarea perioadei fixe.
• Marja aplicată peste IRCC.
• Comisioanele totale.
• Flexibilitatea produsului (refinanțare, schimbare tip dobândă).
• Tipul locuinței (verde sau standard).
Ar trebui să refinanțez un credit vechi?
Da, dacă ai o marjă mare sau dobânda actuală este semnificativ mai mare decât ofertele noi. Refinanțarea poate reduce rata sau poate transforma dobânda într-una fixă pentru câțiva ani.
Ce greșeli fac cel mai des cumpărătorii aflați la primul credit?
• Aleg creditul doar după rata lunară inițială.
• Nu analizează dobânda variabilă de după perioada fixă.
• Nu compară costurile totale, ci doar dobânda.
• Nu analizează bine simulările evoluției ratelor în scenarii pesimiste.
Ne puteți urmări și pe pagina noastră de Facebook sau pe Google News
