Rate la dezvoltator: Ce contract ma protejeaza?


Intrebare:

Doresc sa achizitionez un apartament in rate de la un dezvoltator. Cum sa procedez sa ma protejez din toate punctele de vedere deoarece vanzatorul a propus sa facem un contract de privilegiu (nu stiu ce inseamna asta) pana la achitarea integrala a sumei?

Pop Cristina, Baia Mare

Singurul mod de a se proteja impotriva unor eventuale probleme (cum ar fi neindeplinirea obligatiei vanzatorului) este incheierea unui contract de vanzare-cumparare in forma autentica, adica prin intermediul unui notar public, ceea ce ii va conferi caracterul de titlu executoriu, notarul avand obligatia sa verifice si situatia de fapt si de drept a imobilului ce face obiectul tranzactiei (eventuale sarcini, notari, interdictii, litigii, etc.) dar si dreptul si capacitatea partilor de a incheia acte juridice.

Privilegiul este un drept real, ce confera unui creditor “calitatea creantei sale de a fi preferat celorlalti creditori, fie chiar ipotecari” (art. 1722 Cod civil). Se constata prin act autentic si se noteaza in cartea funciara a imobilului respectiv.

Ca si ordine de preferinta intre mai multi creditori cu garantii asupra aceluiasi imobil, privilegiul are intietate chiar si fata de o ipoteca. Cu alte cuvinte daca vin in concurs un creditor privilegiat si unul ipotecar, pretul obtinut in urma vanzarii bunului va fi folosit mai intai in vederea indestularii creantei creditorului privilegiat.

Dreptul de propietate asupra unui bun achizitionat cu plata pretului in rate, unde vanzatorul si-a notat privilegiul in cartea funciara, este afectat de o conditie suspensiva, adica, in cazul in care cumparatorul nu achita pretul conform programului (scadentarului) de plata, vanzatorul are dreptul sa ceara instantei de judecata intoarcerea bunului in patrimoniul sau cu restituirea pretului incasat de la cumparator, mai putin daune interese (beneficiul nerealizat).

Privilegiile asupra imobilelor sunt in numar de 5 si sunt prevazute la art. 1737 - Sectiunea III – din Codul  civil.

“1.Vanzatorul pe imobilul vandut, pentru plata pretului sau privilegiul vanzatorului pentru plata pretului/restului de pret. Daca s-au facut mai multe vanzari succesive, pentru care a ramas datorit pretul in total sau in parte, intaiul vanzator se prefera celui de-al doilea, cel de-al doilea celui de-al treilea si asa inainte.

2.Acei ce au data banii care au servit la achizitia unui imobil sau privilegiul finantatorului. Trebuie insa sa fie constatat intr-un mod autentic, prin actul de imprumutare, ca suma era destinata a fi intrebuintata la aceasta; asemenea trebuie sa fie constatat prin chitanta vinzatorului ca plata pretului s-a facut cu banii imprumutati.

3.Coerezii, asupra imobilelor succesiunii, pentru garantia impartelii facute intre ei si a sumelor cu care a ramas dator unul catre altul.

4.Arhitectii, antreprenorii, pietrarii si alti lucratori intrebuintati pentru a zidi, a reconstrui, sau a repara edificii, canaluri sau alte opere, cu conditie insa ca prealabilmente sa se fi incheiat un proces-verbal, de catre un expert numit de judecatoria in a carei raza teritoriala sint situate edificiile, constatator starii si felului lucrarilor ce proprietarul va declara ca are de gind a face si numai in cazul cind acele lucrari ar fi fost primite cel mult in curs de sase luni, dupa terminarea lor, de catre expert asemenea numit de judecatorie. Dar privilegiul acesta nu poate trece niciodata peste valorile constatate prin al doilea proces-verbal, ci se va reduce la adausul de valoare ce va fi existind la epoca alienarii imobilului, ca rezultat al lucrarilor executate.

5.Acei ce au imprumutat bani pentru a indemniza pe lucratori, se bucura de acelasi privilegiu, insa numai in cazul cind intrebuintarea acelor bani va fi constatata intr-un mod autentic prin actul de imprumutare, si prin chitanta lucratorilor, in modul in care s-a vorbit mai sus, despre acei care au imprumutat bani pentru achizitia unui imobil. (Codul civil. 742, 787, 1107, 1361, 1483 si urm., 1742).”


Distribuie articolul




ALTE ARTICOLE - Credite imobiliare


Creditele Noua Casa: Cum arata ofertele principalelor banci?
Creditele Noua Casa: Cum arata ofertele principalelor banci?

CEC Bank, BCR, ING Bank, Raiffeisen Bank si Banca Transilvania au anuntat deja ca au lansat ofertele de creditare pentru programul Noua Casa, la dobanzi ce pornesc de la 4,31%.

14 Septembrie 2020 | Credite imobiliare

Este mai avantajos un credit Noua Casa decat unul imobiliar?
Este mai avantajos un credit Noua Casa decat unul imobiliar?

Diferentierea se face in special in functie de valoarea imobilului si, implicit, de existenta sau nu a avansului solicitat in conturile viitorilor debitori.

18 August 2020 | Credite imobiliare

Prima Casa a devenit Noua Casa cu acte in regula
Prima Casa a devenit Noua Casa cu acte in regula

Din 5 august, odata cu publicarea in Monitorul Oficial, avem un nou program de creditare cu garantii de stat pentru cei ce doresc sa isi cumpere o locuinta. Oficialii FNGCIMM dau asigurari ca programul va putea fi aplicat in partea a doua a lunii august, dupa emiterea normelor de aplicare.

12 August 2020 | Credite imobiliare

Dobanzile fixe, carlig de marketing pentru creditele imobiliare
Dobanzile fixe, carlig de marketing pentru creditele imobiliare

In asteptarea programului Noua casa, mostenitorul mai cunoscutului Prima Casa, bancile incep sa isi tenteze clientii dispusi sa ofere avansuri mai mari la imprumuturile imobiliare cu dobanzi fixe pana la 7 ani si marje ajustate in functie de valoarea avansului.

10 Iulie 2020 | Credite imobiliare

Inapoi sus