Este Romania imuna la sindromul Ninja?

Sindromul creditelor Ninja, imprumuturi acordate pe baza unor venituri si garantii incerte, cu dobanzi majorate spre a reflecta riscul, a dus la criza pietei imobiliare din SUA. Nu putem vorbi inca de o situatie similara la noi, insa relaxarea conditiilor de creditare de catre tot mai multe banci introduce treptat germenii sindromului.
 
In Statele Unite ale Americii creditele Ninja au crescut rapid. Daca in 2003 reprezentau doar 8% din totalul creditelor ipotecare acordate, in 2005 procentul a urcat la 22%.
 
Principala caracteristica a acestor imprumuturi a reprezentat-o dobanda scazuta pe primii 2-3 ani, ce urma ulterior sa fie ajustata prin aplicarea unei marje consistente peste LIBOR sau peste dobanda la obligatiunile de stat americane de un an.
 
Insa, dobanda de referinta de pe piata americana a cunoscut in 2007 o crestere de pana la 5,25% fata de minimul de 1% inregistrat in perioada 2003- iunie 2004.
 
Aceasta crestere a dobanzii de referinta a avut efecte directe in ajustarea dobanzilor la creditele Ninja, iar rata de neperformanta a ajuns de la 6% in 2005 la aproape 14% in 2007. In aceste conditii a crescut si numarul de case ipotecate scoase la vanzare pentru recuperarea sumele nerambursate. Iar suplimentarea consistenta a ofertei de case a determinat scaderea pretului locuintelor si implicit a valorii avutiei proprietarilor.
 
Efecte ale sindromului
 
Pentru marea majoritate a americanilor, locuinta din proprietate este deseori singura avutie lichida si consumabila, prin faptul ca poate constitui garantie la obtinerea creditelor de consum.
 
Reducerea valorii acestor garantii se traduce implicit prin obtinerea de credite de consum mai mici si consum general mai redus. Cererea prea mica de locuinte in comparatie cu oferta mare duce implicit la declinul sectorului de constructii rezidentiale precum si a sectoarelor conexe: materiale de constructii, bunuri de folosinta indelungata, servicii imobiliare si de finantare imobiliara. Declinul acestor sectoare inseamna somaj, venituri mai mici, scaderea consumului si implicit a produsului intern brut.
 
Poate sindromul Ninja afecta piata din Romania?
 
Efecte ale crizei pietei imobiliare din SUA sunt vizibile la noi in tara deocamdata numai pe piata de capital si pe cea valutara. Cresterea aversiunii la risc a investitorilor a determinat iesirea lor brusca de pe piata romaneasca antrenand deprecierea leului. Avand in vedere ca jumatate din creditele ipotecare sunt denominate in valuta, deprecierea leului implica majorarea ratelor de rambursat raportate la venituri neschimbate.
 
Cat despre o posibila evolutie similara a pietei creditului ipotecar din Romania, premisele exista. Astfel, estimam ca pana la finalul anului, creditele ipotecare acordate in 2007 cu dobanda preferentiala pe primii ani, dar ajustabila ulterior, sa reprezinte un sfert din soldul creditelor ipotecare acordate pana in 2007. In consecinta, odata cu cresterea dobanzilor, exista posibilitatea ca familii intregi sa intre in incapacitate de plata, ceea ce ar insemna declansarea sindromului.
 
Dar, piata creditelor ipotecare din Romania prezinta cateva aspecte specifice care ii ofera rezistenta la socuri.
 
In primul rand, trebuie spus ca piata creditelor ipotecare este intr-o faza incipienta, fiind practic initiata in 2001, iar procentul celor care detin in proprietate o locuinta obtinuta prin credit ipotecar si a celor care au contractat un credit garantat cu ipoteca este inca scazut.
 
In al doilea rand, conditiile de eligibilitate necesare obtinerii unui astfel de imprumut sunt inca destul de stricte. In primii doi ani, 2001- 2002, avansul cerut a fost de 30%, dupa care a fost scazut la 25% pana la jumatatea acestui an. Gradul de indatorare s-a situat la 50% din venituri pana in 2004 ca ulterior sa fie coborat la 35%. Pastrarea obligativitatii acestor grade de indatorare reduse a facut ca principalii beneficiari ai creditelor ipotecare sa fie persoane a caror venituri lunare nete depasesc salariul lunar mediu pe economie de peste 4,5 ori.
 
In al treilea rand, este putin probabil ca scopul achizitionarii unei locuinte prin credit ipotecar sa fie specularea unei oportunitati de investitie. Numarul anilor de munca necesari pentru achizitionarea unei locuinte aproape ca s-a dublat din 2001. Astfel, in 2007 s-a ajuns ca in medie sa fie nevoie de 22 de ani de munca platiti cu salariul mediu net pe economie.
 
Nu in ultimul rand, cresterea valorii caselor a facut ca soldul creditelor ipotecare si a celor garantate cu ipoteca din intregul sistem bancar, raportat la garantiile aduse sa se mentina la niveluri scazute.
 
In concluzie, este putin probabil ca sindromul Ninja sa se declanseze in conditiile actuale ale pietei creditelor ipotecare din Romania. Dar, vigilenta se impune acum, cand piata este pe punctul de a decide cresterea gradului de indatorare atat a debitorului cat si a casei ipotecate, deci de a oferi credite ipotecare in conditii mult mai permisive.

Ella Kallai este economist-sef la Alpha Bank.


Distribuie articolul




ALTE ARTICOLE - Credite imobiliare


Amanarea ratelor la credite: Cum sa iei cea mai buna decizie?
Amanarea ratelor la credite: Cum sa iei cea mai buna decizie?

Disputele politice dintre Guvern si Parlament au generat deja 3 variante de reglementari de amanare a ratelor la credite, dintre care insa doar una este in vigoare, respectiv cea adoptata de Guvern. Celelalte doua au fost contestate la Curtea Constitutionala si este in acest moment neclar daca vor intra vreodata in vigoare.

27 Aprilie 2020 | Imobiliare

Unicredit scade marja la creditele ipotecare, inclusiv pentru refinantare
Unicredit scade marja la creditele ipotecare, inclusiv pentru refinantare

Unicredit Bank a redus la 2,85% marja de dobanda la creditele ipotecare pentru in cadrul unei campanii promtionale, in care suporta si o parte din costurile notariale asociate imprumutului.

27 Noiembrie 2019 | Imobiliare

Noul program Prima Casa va fi dedicat celor cu venituri mai mici
Noul program Prima Casa va fi dedicat celor cu venituri mai mici

Programul Prima Casa va fi rebotezat “O familie, O casa”, principale modificari fiind impunerea unui plafon pentru venitul solicitantilor si introducerea unor subventii de dobanda. Comparativ cu versiunea initiala, beneficiile sunt mai moderate.

26 August 2019 | Imobiliare

Credite Prima Casa: Dobanzile fluctueaza dupa IRCC
Credite Prima Casa: Dobanzile fluctueaza dupa IRCC

Dobanzile practicate de banci in Programul Prima Casa se vor modifica in functie de IRCC in loc de Robor la 3 luni. Aceleasi reguli se aplica si pentru restul programelor de creditare cu garantie de stat.

10 Iunie 2019 | Imobiliare

Mai multe articole

Inapoi sus