Integrarea imobiliara a Romaniei

In ultima jumatate a anului 2006, majoritatea discutiilor cu subiect de real-estate aveau ca tema centrala evolutia preturilor dupa integrare. Evident, cei mai multi vanzatori asteptau viitoare cresteri de preturi, iar cumparatorii stagnare sau chiar usor regres. Ce se va intampla in realitate tine de cerere si oferta, si nu de iluzii si vise.
 
Argumentul forte al vanzatorilor era “venirea strainilor cu bani” care vor face achizitii masive in Romania. Personal, am respins acest argument neintemeiat si am sa spun si de ce. Banii din afara vin, in principal, prin doua filiere: cea a micilor investitori si cea a fondurilor de investitii si marilor dezvoltatori. Micii investitori cumpara de la unul la cateva apartamente in blocuri noi si fac profit din vanzarea ulterioara sau inchirierea acestora.
 
Primele doua luni ale lui 2007 mi-au dat dreptate, atunci cand sustineam ca strainii nu se vor arata interesati de apartamentele construite inainte de 89. Sigur, proprietarii au crescut preturile cu 10-20% in doua-trei luni, iar ca efect stau cu apartamentele nevandute. Din pacate pentru ei pe Otopeni inca nu aterizeaza cete de europeni cu buzunarele doldora gata sa cumpere apartamente vechi care au ajuns la aceleasi preturi ca la ei acasa. 1500 de euro/mp util intr-un bloc construit cu materialele si tehnologia de acum 20-30-40 de ani nu e un pret atractiv pentru nici un investitor de real-estate.
 
Fondurile de investitii si marii dezvoltatori se ghideaza dupa reguli foarte stricte si nu fac investitii decat atunci cand riscurile asumate sunt foarte mici. Managerii acestora sunt cei mai atenti la piata, negociaza “la sange” si sunt teribili de zgarciti atunci cand fac achizitii. In afara de asta, marii investitori au intrat de ceva timp in Romania, fara a mai astepta data integrarii, deoarece dezvoltarile imobiliare mari dureaza intre 1 si 10 ani. Atat timp cat strainii nu sunt un factor de crestere, iar veniturile romanilor nu s-au majorat peste noapte, pe ce se bazeaza recenta scumpire? In afara de asteptari nerealiste si o cerere mare, dar insolvabila, nu cred ca mai exista si alte justificari ale actualelor preturi.
 
Argumentul celor care sustin stagnare si regres al preturilor se bazeaza pe faptul ca acestea au scazut dupa integrare la vecinii unguri, cehi si polonezi. Acest lucru, alaturat cresterii spectaculoase a pietei in 2005-2006 a dat impresia ca preturile in imobiliarul romanesc sunt “umflate” si nesustenabile. Sigur, in statele est-europene integrate inaintea noastra preturile au scazut cu 15-20 %, dar la ei s-a construit mult mai mult inainte de aderare decat in Romania, iar dupa 2-3 ani piata a recuperat pierderea.
 
Cele doua “curente” imobiliare pacatuiesc deoarece nu vad decat ceea ce vor sa vada si sustinatorii lor dau verdicte dupa interesele proprii interpretand “felii”si nevazand - voit sau nevoit - piata imobiliara in ansamblul ei. Adevarul e ca piata va scadea pe unele segmente si va creste pe altele. Integrarea imobiliara a Romaniei este un proces normal, cresterile sau scaderile vor avea insa ca fundamente exclusive cererea, oferta si randamentul investitiei, nicidecum zvonuri, iluzii si vise.
 
Calin Clinciu este analist imobiliar la Euroest Invest


Distribuie articolul




ALTE ARTICOLE - Credite imobiliare


Amanarea ratelor la credite: Cum sa iei cea mai buna decizie?
Amanarea ratelor la credite: Cum sa iei cea mai buna decizie?

Disputele politice dintre Guvern si Parlament au generat deja 3 variante de reglementari de amanare a ratelor la credite, dintre care insa doar una este in vigoare, respectiv cea adoptata de Guvern. Celelalte doua au fost contestate la Curtea Constitutionala si este in acest moment neclar daca vor intra vreodata in vigoare.

27 Aprilie 2020 | Imobiliare

Unicredit scade marja la creditele ipotecare, inclusiv pentru refinantare
Unicredit scade marja la creditele ipotecare, inclusiv pentru refinantare

Unicredit Bank a redus la 2,85% marja de dobanda la creditele ipotecare pentru in cadrul unei campanii promtionale, in care suporta si o parte din costurile notariale asociate imprumutului.

27 Noiembrie 2019 | Imobiliare

Noul program Prima Casa va fi dedicat celor cu venituri mai mici
Noul program Prima Casa va fi dedicat celor cu venituri mai mici

Programul Prima Casa va fi rebotezat “O familie, O casa”, principale modificari fiind impunerea unui plafon pentru venitul solicitantilor si introducerea unor subventii de dobanda. Comparativ cu versiunea initiala, beneficiile sunt mai moderate.

26 August 2019 | Imobiliare

Credite Prima Casa: Dobanzile fluctueaza dupa IRCC
Credite Prima Casa: Dobanzile fluctueaza dupa IRCC

Dobanzile practicate de banci in Programul Prima Casa se vor modifica in functie de IRCC in loc de Robor la 3 luni. Aceleasi reguli se aplica si pentru restul programelor de creditare cu garantie de stat.

10 Iunie 2019 | Imobiliare

Mai multe articole

Inapoi sus