Integrarea imobiliara a Romaniei

In ultima jumatate a anului 2006, majoritatea discutiilor cu subiect de real-estate aveau ca tema centrala evolutia preturilor dupa integrare. Evident, cei mai multi vanzatori asteptau viitoare cresteri de preturi, iar cumparatorii stagnare sau chiar usor regres. Ce se va intampla in realitate tine de cerere si oferta, si nu de iluzii si vise.
 
Argumentul forte al vanzatorilor era “venirea strainilor cu bani” care vor face achizitii masive in Romania. Personal, am respins acest argument neintemeiat si am sa spun si de ce. Banii din afara vin, in principal, prin doua filiere: cea a micilor investitori si cea a fondurilor de investitii si marilor dezvoltatori. Micii investitori cumpara de la unul la cateva apartamente in blocuri noi si fac profit din vanzarea ulterioara sau inchirierea acestora.
 
Primele doua luni ale lui 2007 mi-au dat dreptate, atunci cand sustineam ca strainii nu se vor arata interesati de apartamentele construite inainte de 89. Sigur, proprietarii au crescut preturile cu 10-20% in doua-trei luni, iar ca efect stau cu apartamentele nevandute. Din pacate pentru ei pe Otopeni inca nu aterizeaza cete de europeni cu buzunarele doldora gata sa cumpere apartamente vechi care au ajuns la aceleasi preturi ca la ei acasa. 1500 de euro/mp util intr-un bloc construit cu materialele si tehnologia de acum 20-30-40 de ani nu e un pret atractiv pentru nici un investitor de real-estate.
 
Fondurile de investitii si marii dezvoltatori se ghideaza dupa reguli foarte stricte si nu fac investitii decat atunci cand riscurile asumate sunt foarte mici. Managerii acestora sunt cei mai atenti la piata, negociaza “la sange” si sunt teribili de zgarciti atunci cand fac achizitii. In afara de asta, marii investitori au intrat de ceva timp in Romania, fara a mai astepta data integrarii, deoarece dezvoltarile imobiliare mari dureaza intre 1 si 10 ani. Atat timp cat strainii nu sunt un factor de crestere, iar veniturile romanilor nu s-au majorat peste noapte, pe ce se bazeaza recenta scumpire? In afara de asteptari nerealiste si o cerere mare, dar insolvabila, nu cred ca mai exista si alte justificari ale actualelor preturi.
 
Argumentul celor care sustin stagnare si regres al preturilor se bazeaza pe faptul ca acestea au scazut dupa integrare la vecinii unguri, cehi si polonezi. Acest lucru, alaturat cresterii spectaculoase a pietei in 2005-2006 a dat impresia ca preturile in imobiliarul romanesc sunt “umflate” si nesustenabile. Sigur, in statele est-europene integrate inaintea noastra preturile au scazut cu 15-20 %, dar la ei s-a construit mult mai mult inainte de aderare decat in Romania, iar dupa 2-3 ani piata a recuperat pierderea.
 
Cele doua “curente” imobiliare pacatuiesc deoarece nu vad decat ceea ce vor sa vada si sustinatorii lor dau verdicte dupa interesele proprii interpretand “felii”si nevazand - voit sau nevoit - piata imobiliara in ansamblul ei. Adevarul e ca piata va scadea pe unele segmente si va creste pe altele. Integrarea imobiliara a Romaniei este un proces normal, cresterile sau scaderile vor avea insa ca fundamente exclusive cererea, oferta si randamentul investitiei, nicidecum zvonuri, iluzii si vise.
 
Calin Clinciu este analist imobiliar la Euroest Invest


Distribuie articolul


Un proiect sustinut de

Banchereza, pe intelesul tuturor


Te ajutam sa intelegi mai usor contractele bancare

Vorbim in termeni simpli, pe intelesul tau

Sfaturi financiare pentru consumatori

Mai mult

ALTE ARTICOLE - Credite imobiliare


Cat sunt ratele la creditele din programul Noua Casa
Cat sunt ratele la creditele din programul Noua Casa

De la sfarsitul saptamanii trecute se pot face inscrieri in program pentru anul 2021, dupa publicarea ordinului privind modificarea comisionul de administrare si finalizarea alocarii plafoanelor anuale de catre FNGCIMM.

30 Martie 2021 | Imobiliare

Start in campania de primavara la credite ipotecare mai ieftine
Start in campania de primavara la credite ipotecare mai ieftine

In paralel cu scaderea dobanzilor la depozite pentru deponenti in februarie, bancile au decis sa umble in aceasta luna si la marja creditelor, usurand mai ales ingrijorarile debitorilor de cursa lunga.

25 Februarie 2021 | Imobiliare

Noua casa poate fi una verde
Noua casa poate fi una verde

UniCredit Bank propune o solutie de finantare de nisa care tinteste potentialii debitori interesati de locuinte eficiente energetic si care sunt dispusi sa plateasca mai mult pentru acestea.

2 Noiembrie 2020 | Imobiliare

5 ponturi pentru obtinerea unui credit Noua Casa
5 ponturi pentru obtinerea unui credit Noua Casa

Bancile au inceput deja sa acorde primele credite prin programul Noua Casa. Conso iti prezinta 5 aspecte importante de catre ar trebui tinut cont inainte de obtinerea unui imprumut.

14 Octombrie 2020 | Imobiliare

Mai multe articole

GHIDURI


Credite imobiliare si ipotecare

Creditele imobiliare pot fi folosite pentru cumpararea sau constructia unei locuinte, pentru modernizarea/extinderea unui imobil, pentru achizitia unui teren sau refinantarea unor imprumuturi. Afla ce tipuri de credite imobiliare ofera bancile, in ce moneda, ce dobanda, ce costuri presupune sau ce perioade de rambursare poti sa alegi.

Totul despre DAE

DAE (dobanda anuala efectiva) exprima sub forma procentuala costul total al unui credit, permitand consumatorilor sa compare usor costul creditelor. Nu trebuie confundat DAE cu rata dobanzii, deoarece ele joaca roluri diferite. Totul despre DAE, cum se calculeaza, ce costuri sunt incluse, ce efect are tipul dobanzii in Ghidul complet.

Programul Prima Casa

Solicitantii de credite Prima Casa trebuie sa indeplineasca mai multe conditii: nu au detinut si nu detin in propietate o locuinta, dispun de avansul minim necesar, nu instraineaza locuinta timp de 5 ani. Totul despre costuri, avans minim necesar, documente, conditii si alte intrebari in Ghidul Programul Prima Casa.

Locuinte cu TVA 5%

Cota redusa de TVA 5% se aplica pentru locuintele care au o suprafata utila de maxim 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, cu valoarea mai mica de 450.000 lei (fara TVA). Alte conditii in momentul vanzarii si ce persoane pot cumpara locuinte cu cota redusa de TVA, pe larg in Ghidul complet Locuite cu TVA 5%.

Inapoi sus