In ciuda majorarii indicelui IRCC de la 1% la 6% in decurs de 2 ani, preturile apartamentelor nu au suferit corectii importante, o evolutie justificata si de cresterea veniturilor debitorilor in ultimii ani.
Indicele IRCC calculat pentru al doilea trimestru din 2021 a atins minimul de 1,08. Apoi a urmat o crestere progresiva, pe masura ca iesirea din pandemie si declansarea conflictului din Ucraina a generat mai peste tot un puseu inflationist al carui motor principal a fost reprezentat de scumpirea materiilor prime si a energiei.
Astfel, ultimele trei valori calculate pentru indice au fost apropiate de 6% (5,71%, 5,98%, respectiv 5,94%).
Cum marjele bancilor la creditele ipotecare se situeaza in general intre 2-3%, o crestere a IRCC de la 1% la aproape 6% echivaleaza cu cresterea dobanzilor de la 3-4% la 8-9%, deci mai mult decat o dublare a lor, fapt ce se resimte corespunzator in valoarea ratelor lunare.
Mai mult, numarul celor care s-ar califica la un credit ipotecar este mai mic in 2023 decat in 2021 prin raportarea la acelasi grade de indatorare fixat de banci, data fiind majorarea dobanzilor, deci avem o scadere a cererii solvabile.
Chiar daca multe banci au lansat in ultima perioada oferte de credite imobiliare cu dobanzi fixe introductorii mai mici de 6%, pentru 3-5 ani, pentru a usura acordarea de imprumuturi (gradul de indatorare se calculeaza pornind de la raportul rata/venituri de la debutul rambursarii), alegand practic sa renunte la marjele lor de profit in primii ani pentru a stimula creditarea, diferenta intre o dobanda variabila de 3-4% ca in 2021-2022 si una de 6% ca in prezent la creditele cu dobanda fixa introductorie ramane importanta si ar fi trebuit sa se reflecte si in pretul imobiliarelor.
De ce nu se corecteaza semnificativ pretul apartamentelor?
Dincolo de proverbiala inertie din pietele imobiliare (mai intai se corecteaza bursele, apoi indicatorul PIB cand vine recesiunea si abia la final piata imobiliara), cauzele mentinerii preturilor imobilelor trebuie cautate si in alte parti decat la costul creditului.
Conform indicelui calculat pe site-ul imobiliare.ro, pe baza preturilor de vazare introduse de proprietarii de apartamente noi si vechi in anunturile de vanzare, la nivelul intregii tari avem un pret mediu de 1.429 euro/mp in iunie 2023, in crestere cu 0,3% fata de iunie 2022.
Pe orase, avem insa diferentieri importante, in functie de fluctuatiile locale dintre cerere si oferta (reflecta si viteza de constuire a unitatilor locative noi).
Astfel, Bucurestiul cu 1.491 euro/mp consemneaza o scadere cu 2,4% fata de iunie 2022, Clujul cu 2.416 euro/mp arata o crestere cu 1,6%, Constanta creste cu 2,9% la 1.509 euro/mp, Timisoara cu 1.460 euro/mp are o crestere de 1,6%, Brasovul are o crestere de 2,4% la 1.590 euro/mp, Iasul cu 1.372 euro/mp vine cu o crestere de 3,9% fata de iunie 2022, Ploiestiul creste cu aproape 4%, evolutie explicabila si prin faptul ca pleaca de la repere mai joase de pret (1.062 euro/mp), etc.
Dinamica este diferita pentru apartamentele noi si vechi, preturile apartamentelor noi avand rate mai mici de crestere sau chiar scaderi, evolutii explicabile prin viteza mare cu care se construiesc noi ansambluri iar concurenta la vanzare reduce preturile.
Una peste alta, sa tinem minte o cifra suplimentara-cresterile de preturi incep din ianuarie 2014, cand piata imobiliara tinsese un minim, cu 680 euro/mp.
Ce s-a intamplat de atunci?
In ianuarie 2014 salariul mediu net din economie era de 1.625 lei iar in prezent (la nivelul lunii mai 2023) avem 4.543 lei.
Exprimat in euro, in ianuarie 2014 salariul mediu net era de 359 euro (curs mediu de 3,52 lei/euro in ianuarie 2014) iar in prezent este de 921 euro (la un curs de 4,93 lei/euro).
Pe partea de creditare, ROBOR la 6 luni era in ianuarie 2014 aproximativ 3%, dinamica creditului fiind insa mai redusa ca in prezent.
Cu alte cuvinte, chiar daca pretul apartamentelor este putin mai mare decat dublu acum exprimat in euro acum, veniturile au crescut la randul lor de aproape 3 ori in ultimii 9 ani si jumatate. Si sa nu uitam ca salariul mediu este raportat la intreaga tara pe cand preturile apartamentelor se raporteaza la marile orase (venituri sunt peste medie acolo).
In plus, fata de situatia din 2007-2008, la precedenta bula a creditului, cand imprumuturile se luau in euro iar depreciarea cursului de schimb a adaugat dureri de cap suplimentare debitorilor, in prezent creditarea ipotecara se face ultramajoritar in lei.
Nu inseamna insa ca piata imobiliara va fi scutita de riscuri in perioada urmatoare. Un prim semnal de atentie vine din reducerea numarului de tranzactii si a numarului de autoritzatii de constructie, in general scaderea lichiditatii aducand si o reducere a preturilor. Iar unde oferta era deja bogata, preturile pot avea un declin mai accentuat (vezi scaderea preturilor inceputa deja in Bucuresti de pilda).
Pentru a alege creditul imobiliar potrivit utilizati
comparatorul Conso
Ne puteți urmări și pe pagina noastră de Facebook sau pe Google News
