Cum calculam valoarea reala a unei locuinte?

Preturile locuintelor din Romania au inceput sa creasca din nou, iar cei interesati sa cumpere se afla, din nou, in fata dilemei din urma cu mai bine de 10 ani: sa astept sa isi revina preturile, sau sa cumpar acum, ca se vor scumpi si mai mult? Cum aflam care este valoarea reala a unei locuinte, comparativ cu pretul cerut de vanzator?

Analistul Iancu Guda, presedintele Asociatiei Analistilor Financiar-Bancari din Romania (AAFBR), a prezentat o analiza pe aceasta tema, din care rezulta ca pretul de piata depaseste pretul real, cel putin in Bucuresti.

Astfel, potrivit analizei, pretul mediu pe metrul patrat este de 1.000 de euro (valoarea reala la o locuinta veche), fata de 1.250 de euro/mp , valoarea de piata. Pentru un imobil nou, bine construit, in zona buna ( Floreasca, Barbu Vacarescu) valoarea reala este de 1.500 de euro/mp (comparativ cu pretul de piata de 2.000 de euro/mp.

Se compara preturile de acum cu cele din 2007?

“Un aspect foarte important, atunci cand comparati preturile locuintelor de acum cu cele din 2007: leul s-a depreciat fata de euro cu 36% in ultimii 10 ani (3,4 lei/euro in 2007, vs 4,64 lei/euro in 2017). Intre timp, salariul mediu brut nominal a crescut cu 60%, dar inflatia cumulate a fost de 42%. Aceasta inseamna ca, in medie, un roman castiga in termeni reali cu 18% mai mult in 2017 comparativ cu 2007, recuperand doar jumatate din deprecierea leului fata de euro. Astfel, pretul mediu/mp pe segmentul nou intr-o zona buna din Bucuresti (Floreasca, Barbu Vacarescu) este de aproximativ 2000 de euro (in 2017), ceea ce inseamna aproape 2.400 de euro (in termeni de putere de cumparare din anul 2007). Aplicand acelasi algoritm, pretul mediu de 1.250 de euro (2017) inseamna aproximativ 1.500 de euro (in termeni de putere de cumparare din anul 2007)”, a explicat Guda.

Mai mult, al atrage atentia asupra faptului ca metoda comparatiei vanzarilor nu este corecta atunci cand piata este supraevaluata, exact ce se intampla in perioada aceasta. “Conform acestei metode, pretul unei garsoniere de 30-35 mp era de aproximativ 70.000-75.000 de euro in 2007, si nu reflecta valoarea! Din acelasi motiv, definitia ANEVAR este gresita - daca doua parti hotarasc sa incheie o tranzactie de vanzare-cumparare pentru o garsoniera de 20 mp la pretul de 100.000 de euro, nu inseamna ca aceea este valoarea”, a subliniat analistul citat.

Cum vor evolua preturile in urmatorii doi ani?

Pe de alta parte, el este de parere ca in urmatorii doi ani preturile ar trebui sa scada, daca se tine cont de factorii fundamentali. Printre motivele evidentiate se numara faptul ca oferta este in crestere (se construiesc din ce in ce mai multe rezidentiale), cererea este in scadere (dobanzile cresc, BNR inaspreste accesul la finantare, Prima-Casa se reduce gradual si se orienteaza catre scopuri sociale, cresterea veniturilor se va tempera (salariu mediu nu poate creste cu 14% in fiecare an in sectorul privat, fara crestere de productivitate).

Insa, Guda atrage atentia asupra faptului ca nu este exclus ca pretul sa mai creasca (desi este foarte putin probabil), deoarece piata imobiliara nu este eficienta si pretul nu reflecta valoarea fundamentala (romanii au un nivel de educatie financiara foarte scazut, au cultura de a fi proprietari, considera ca pierd daca stau in chirie, piata imobiliara este asimetrica informational etc.).


Distribuie articolul


Un proiect sustinut de

Banchereza, pe intelesul tuturor


Te ajutam sa intelegi mai usor contractele bancare

Vorbim in termeni simpli, pe intelesul tau

Sfaturi financiare pentru consumatori

Mai mult

ALTE ARTICOLE - Credite imobiliare


Marjele bancilor se ingusteaza, valoarea creditelor poate creste
Marjele bancilor se ingusteaza, valoarea creditelor poate creste

Intre creditele Noua Casa, cele mai atractive prin prisma garantiei de stat, si creditele de nevoi personale uzuale, diferenta de marja pleaca acum de la 4%. Fata de creditele ipotecare fara garantie de stat, diferenta este mult mai mica.

11 Mai 2021 | Imobiliare

Cat sunt ratele la creditele din programul Noua Casa
Cat sunt ratele la creditele din programul Noua Casa

De la sfarsitul saptamanii trecute se pot face inscrieri in program pentru anul 2021, dupa publicarea ordinului privind modificarea comisionul de administrare si finalizarea alocarii plafoanelor anuale de catre FNGCIMM.

30 Martie 2021 | Imobiliare

Start in campania de primavara la credite ipotecare mai ieftine
Start in campania de primavara la credite ipotecare mai ieftine

In paralel cu scaderea dobanzilor la depozite pentru deponenti in februarie, bancile au decis sa umble in aceasta luna si la marja creditelor, usurand mai ales ingrijorarile debitorilor de cursa lunga.

25 Februarie 2021 | Imobiliare

Noua casa poate fi una verde
Noua casa poate fi una verde

UniCredit Bank propune o solutie de finantare de nisa care tinteste potentialii debitori interesati de locuinte eficiente energetic si care sunt dispusi sa plateasca mai mult pentru acestea.

2 Noiembrie 2020 | Imobiliare

Mai multe articole

GHIDURI


Credite imobiliare si ipotecare

Creditele imobiliare pot fi folosite pentru cumpararea sau constructia unei locuinte, pentru modernizarea/extinderea unui imobil, pentru achizitia unui teren sau refinantarea unor imprumuturi. Afla ce tipuri de credite imobiliare ofera bancile, in ce moneda, ce dobanda, ce costuri presupune sau ce perioade de rambursare poti sa alegi.

Totul despre DAE

DAE (dobanda anuala efectiva) exprima sub forma procentuala costul total al unui credit, permitand consumatorilor sa compare usor costul creditelor. Nu trebuie confundat DAE cu rata dobanzii, deoarece ele joaca roluri diferite. Totul despre DAE, cum se calculeaza, ce costuri sunt incluse, ce efect are tipul dobanzii in Ghidul complet.

Programul Prima Casa

Solicitantii de credite Prima Casa trebuie sa indeplineasca mai multe conditii: nu au detinut si nu detin in propietate o locuinta, dispun de avansul minim necesar, nu instraineaza locuinta timp de 5 ani. Totul despre costuri, avans minim necesar, documente, conditii si alte intrebari in Ghidul Programul Prima Casa.

Locuinte cu TVA 5%

Cota redusa de TVA 5% se aplica pentru locuintele care au o suprafata utila de maxim 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, cu valoarea mai mica de 450.000 lei (fara TVA). Alte conditii in momentul vanzarii si ce persoane pot cumpara locuinte cu cota redusa de TVA, pe larg in Ghidul complet Locuite cu TVA 5%.

Inapoi sus