Credite ipotecare: Avansul de 10-15%, considerat prudent de majoritatea bancilor centrale

Criza financiara a deteminat o serie de state europene sa revizuiasca regulile prudentiale la creditele acordate populatiei. Avansul minim la credite ipotecare a fost stabilit in cele mai multe cazuri in jurul valorii de 10-15%, nivel considerat prudent. Dincolo de acest prag, masurile au un caracter restrictiv.

Pierderile mari suferite de bancile din intreaga UE au generat un val de reglementari in ceea ce priveste acordarea creditelor pentru populatie. Accentul a fost pus pe evaluarea mai buna a capacitatii de rambursare a solicitantilor de credite, astfel incat clientii sa nu mai ajunga in situatia de a lua un credit pe care nu-l pot rambursa.

La creditele ipotecare, avansul a beneficiat de o atentie mai speciala in anumite cazuri, cand s-au stabilit praguri minime pentru acest indicator.

E bine de mentionat ca reglementarea avansul minim nu este larg raspandita, dar beneficiaza de un interes sporit in ultima vreme.

Tarile nordice impun primele restrictii in Europa Occidentala


In tarile dezvoltate, astfel de restrictii sunt destul de rare, asa cum arata Raportul privind stabilitatea financiara globala al FMI din aprilie 2011.

Olanda este una dintre  tarile care au  introdus recent un prag fix in acest sens, insa nivelul stabilit nu este deloc restrictiv, chiar dimpotriva. Valoarea creditului a fost limitata la 110% din pretul de piata al locuintei, fata de 120% cat utilizau bancile in mod uzual. Prin urmare, clientii nu numai ca isi pot cumpara o casa fara avans, dar pot primi si bani suplimentari pentru a facilita mutarea in casa noua.

Acest mecanism de reglementare a prins ceva mai bine in tarile nordice, unde avansul minim a fost limitat la 10-15%.

De exemplu, Norvegia si Finlanda au fixat in 2010 valoarea creditului la 90% din valoarea locuintei, ceea ce inseamna un avans minim de numai 10%. Suedia a fost ceva mai restrictiva si a limitat la 15% avansul minim la creditele ipotecare, din octombrie 2010.

Prudenta bancara vs. accesul la o locuinta

Un procent de 10-15% este considerat rezonabil, deoarece creeaza un echilibru intre riscul de credit si cresterea accesului populatiei la o locuinta.

Un procent mai mic ar incuraja asumarea unor riscuri prea mari de catre banci. Valoarea casei ar putea sa scada prea usor sub soldul creditului, daca preturile locuintelor se reduc. Astfel, clientul nu ar mai fi suficient de motivat pentru a continua plata ratelor, preferand sa lase bancii locuinta spre valorificare.

In schimb, un avans mai ridicat asigura bancii mai multa  siguranta, insa in detrimentul populatiei, care va trebui sa se confrunte cu un efort financiar mai mare in vederea constituirii avansului minim.

Noile statele membre pun caracterul restrictiv pe primul plan

Reglementarea avansului minim este intalnita si in noile state membre, scopul urmarit fiind descurajarea creditarii in valuta. Mergand pe principiul ca imprumuturile in valuta sunt mai riscante, autoritatile de supraveghere incearca sa protejeze consumatorii prin limitarea accesului la aceste credite.

Cel mai cunoscut exemplu este cel al Ungariei. Masura extrema a fost luata in august 2010, cand creditele ipotecare in valuta au fost interzise. Inainte ca aceasta interdictie sa fie pusa in practica, guvernul a emis un regulament de creditare prudenta (aflat inca in vigoare), care prevede ca avansul minim la creditele ipotecare sa fie 25% la forinti, 40% la euro si 55% la franci elvetieni si alte monede. Aceste restrictii au fost impuse la sfarsitul lui 2009, cand conditiile de pe pietele financiare indemnau la masuri de prudenta excesiva.

Un exemplu mai recent este al Lituaniei, care a modificat la inceputul lui septembrie 2011, regulamentul creditelor pentru populatie. Banca centrala a stabilit ca avansul minim la creditele ipotecare in moneda nationala sa fie de 15%. La creditele in valuta, banca centrala impune institutiilor de credit sa adopte criterii mai stricte pentru avansul minim, fara sa indice insa praguri exacte.

BCE recomanda studii de impact, inainte de reglementarea avansului minim

Inainte de a emite noul regulament, Banca Centrala a Lituaniei a cerut opinia Bancii Centrale  Europene  (BCE).  Una dintre observatiile formulate de BCE a reprezentat-o necesitatea unui studiu temeinic de impact pentru a determina cat de bine ales este nivelul stabilit pentru avansul minim. In plus, BCE propune revizuirea periodica a acestor valori, in functie de implicatiile avute asupra conditiilor macroeconomice si financiare.

Prin urmare, stabilirea unor baremuri rigide nu reprezinta cea mai buna forma de prudenta bancara, deoarece consecintele pot fi greu de identificat.

Si la noi, fara niciun studiu de impact, BNR propune un regulament pe aceeasi linie: la creditele in lei impune un avans de 15%, in linie cu practica internationala. In cazul creditelor in valuta, banca centrala recurge la masuri restrictive, propunand un avans de 30-40%, scopul urmarit fiind descurajarea acestor imprumuturi.

Altfel spus, mai putine credite in valuta, mai putine griji pentru toata lumea. Costul acestei masuri de siguranta il plateste insa clientul, deoarece va fi nevoit sa solicite creditele in lei, mai scumpe. Iar cum creditele imobiliare au valori mari si se acorda pe perioada lungi, costurile nu sunt deloc de neglijat.

Problema adevarata este tratarea riscului valutar


Solutia optima ar fi fost ca descurajarea creditelor in valuta sa se faca exclusiv prin masuri prudentiale care sa vizeze riscul valutar. Aceasta metoda este folosita de mult timp in Polonia, unde autoritatea de supraveghere cauta,  ca si la noi, sa promoveze finantarile in moneda nationala, in detrimentul celor in valuta.

Chiar la inceputul acestui an, Polonia a limitat la 42% gradul de indatorare la creditele in valuta, impunand totodata provizioane mai mari bancilor la aceste credite. In acest fel, atat clientii, cat si bancile sunt fortati sa dispuna de rezerve suficiente pentru a face fata evolutiilor valutare (problema principala in cazul de fata), fara a pune bariere in calea accesului la credite.


Distribuie articolul


Un proiect sustinut de

Banchereza, pe intelesul tuturor


Te ajutam sa intelegi mai usor contractele bancare

Vorbim in termeni simpli, pe intelesul tau

Sfaturi financiare pentru consumatori

Mai mult

Sondajul Conso s-a incheiat

Multumim tuturor participantilor. Rezultatele tragerii la sorti vor fi afisate in zilele urmatoare.

Mai multe detalii

ALTE ARTICOLE - Credite imobiliare


Noua casa poate fi una verde
Noua casa poate fi una verde

UniCredit Bank propune o solutie de finantare de nisa care tinteste potentialii debitori interesati de locuinte eficiente energetic si care sunt dispusi sa plateasca mai mult pentru acestea.

2 Noiembrie 2020 | Imobiliare

5 ponturi pentru obtinerea unui credit Noua Casa
5 ponturi pentru obtinerea unui credit Noua Casa

Bancile au inceput deja sa acorde primele credite prin programul Noua Casa. Conso iti prezinta 5 aspecte importante de catre ar trebui tinut cont inainte de obtinerea unui imprumut.

14 Octombrie 2020 | Imobiliare

Creditele Noua Casa: Cum arata ofertele principalelor banci?
Creditele Noua Casa: Cum arata ofertele principalelor banci?

CEC Bank, BCR, ING Bank, Raiffeisen Bank si Banca Transilvania au anuntat deja ca au lansat ofertele de creditare pentru programul Noua Casa, la dobanzi ce pornesc de la 4,31%.

14 Septembrie 2020 | Imobiliare

Este mai avantajos un credit Noua Casa decat unul imobiliar?
Este mai avantajos un credit Noua Casa decat unul imobiliar?

Diferentierea se face in special in functie de valoarea imobilului si, implicit, de existenta sau nu a avansului solicitat in conturile viitorilor debitori.

18 August 2020 | Imobiliare

Mai multe articole

GHIDURI


Credite imobiliare si ipotecare

Creditele imobiliare pot fi folosite pentru cumpararea sau constructia unei locuinte, pentru modernizarea/extinderea unui imobil, pentru achizitia unui teren sau refinantarea unor imprumuturi. Afla ce tipuri de credite imobiliare ofera bancile, in ce moneda, ce dobanda, ce costuri presupune sau ce perioade de rambursare poti sa alegi.

Totul despre DAE

DAE (dobanda anuala efectiva) exprima sub forma procentuala costul total al unui credit, permitand consumatorilor sa compare usor costul creditelor. Nu trebuie confundat DAE cu rata dobanzii, deoarece ele joaca roluri diferite. Totul despre DAE, cum se calculeaza, ce costuri sunt incluse, ce efect are tipul dobanzii in Ghidul complet.

Programul Prima Casa

Solicitantii de credite Prima Casa trebuie sa indeplineasca mai multe conditii: nu au detinut si nu detin in propietate o locuinta, dispun de avansul minim necesar, nu instraineaza locuinta timp de 5 ani. Totul despre costuri, avans minim necesar, documente, conditii si alte intrebari in Ghidul Programul Prima Casa.

Locuinte cu TVA 5%

Cota redusa de TVA 5% se aplica pentru locuintele care au o suprafata utila de maxim 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, cu valoarea mai mica de 450.000 lei (fara TVA). Alte conditii in momentul vanzarii si ce persoane pot cumpara locuinte cu cota redusa de TVA, pe larg in Ghidul complet Locuite cu TVA 5%.

Inapoi sus