Noile reglementari impuse de Banca Nationala si de standardele europene si internationale solicita bancilor ca o data la cel putin 3 ani sa reevalueze imobilele luate in garantie la acordarea creditelor. Pentru a evita costuri aditionale importante, bancile pot apela la companii specializate in domeniul imobiliar.
Pentru o banca de dimensiune medie, care detine un portofoliu de 10.000 de garantii ipotecare rezidentiale, o reevaluare clasica a portofoliului ar putea costa aproximativ 600.000 de euro. Insa, in afara de metodele clasice de evaluare, exista si solutii noi pentru actualizarea valorii unui portofoliu, cu costuri mult mai mici.
Noile reglementari BNR si normele europene cuprinse in normele Basel II prevad ca bancile trebuie sa isi reevalueze garantiile pentru credite acordate persoanelor fizice cel putin o data la 3 ani iar, pentru cele acordate persoanelor juridice, anual. Aceasta norma vine in intampinarea riscului de expunere, fiind o verificare a raportului “loan to value” (“credit raportat la valoarea ipotecii) pe fiecare credit acordat.
Procesul de actualizare a valorilor garantiilor are avantaje - bancile afla realitatea situatiei portofoliului lor de garantii, dar si dezavantaje – procesul presupune costuri cu provizioanele pentru acoperirea diferentei.
Scaderea pietei imobiliare va afecta rezultatele financiare ale bancilor
Pasul minim necesar in cazul garantiilor rezidentiale (in majoritatea credite pe persoane fizice) este reevaluarea garantiilor mai vechi de 3 ani, adica pentru credite acordate pana la sfarsitul lui 2006. In cazul acestora, sunt sanse mari sa nu apara scaderi fata de valoarea initiala, nivelul BREI V astazi fiind similar cu media pietei din trimestrul I 2006. Astfel, raportul “loan to value” va continua sa fie subunitar.
Evolutia preturilor la apartamente din 2006 pana in prezent, poate fi rezumata astfel: pentru o perioada de 15 luni, piata a crescut sustinut, atingand un varf al preturilor in martie 2008, pentru ca apoi sa intre pe un trend descendent pana in luna iulie a anului 2009.
Prima Casa a reusit, incepand cu Iulie 2009, sa inghete scaderea pentru o perioada de 5-6 luni, aducand pe unele segmente cresteri de maxim 10%, anulate ulterior de deprecierile din noiembrie si decembrie.
Astazi, piata continua cu variatii negative, mici dar constante, fara a avea argumente rationale macar pentru o stabilizare reala. Piata creditelor este extrem de mica, riscul somajului si al deprecierii leului fiind factorii principali ce tin cumparatorii de apartamente la distanta.
Desi pentru garantiile din 2007 si 2008 exista riscul inregistrarii unor valori mai mici cu pana la 45% (procent ce reprezinta scaderea maxima inregistrata de indicele BREI V pe Bucuresti din punctul de varf atins in martie 2008 si nivelul de astazi), acest procent negativ poate creste odata cu noi scaderi ale pietei.
Aceasta variatie fata de valorile initiale va diferi in functie de strategia de acordare a creditelor practicata de fiecare banca in parte si aici ne referim la preferinte pentru anumite orase si tip de proprietate. Ca exemplu, in Brasov si Cluj, piata a inceput sa creasca de abia in 2006, astfel ca garantiile luate pana la jumatatea lui 2007 nu vor arata scaderi decat cu cateva exceptii.
Bancile vor fi nevoite sa demareze cat mai curand reevaluarea garantiilor scadente in 2010, din cauza schimbarilor semnificative din piata in ultimii 2 ani si a tendintei de scadere sustinuta previzionata.
Companiile specializate pot reduce costurile cu 75%
Un astfel de proiect de reevaluare a portofoliului de garantii scadente se poate face printr-o metodologie pusa la punct de specialistii Colliers, ce tine cont de cantitatea si calitatea informatiilor centralizate in sistemele bancii.
Procesul este rapid si livreaza cu acuratete valori individuale pentru fiecare garantie in parte, in orice oras din tara, la un cost mai mic cu pana la 75% fata de costul mediu al unei evaluari individuale clasice. Pe baza acestui sistem, o banca poate externaliza serviciul de reevaluare periodica a garantiilor rezidentiale, care va consta in actualizarea lunara a esantioanelor de garantii scadente in luna respectiva.
Instrumentul principal folosit de Colliers pentru efectuarea reevaluarilor este valoarea etalon, care reprezinta un punct de referinta folosit in determinarea valorilor individuale. Aceste valori etalon sunt calculate pentru toate orasele tarii, pe zone si tip de apartament.
Ca exemplu, pentru Bucuresti sunt calculate 120 de valori etalon, iar pentru Constanta numarul de valori etalon este intre 25 si 30. Sistemul este aplicabil pentru apartamente in toate orasele tarii, precum si pentru case in orasele mari, cu peste 150.000 de locuitori.
Ne puteți urmări și pe pagina noastră de Facebook sau pe Google News
