Prima Casa: bancherii pot modifica ulterior marja de dobanda la credit

Unele banci au gasit metode pentru a putea ajusta marja de dobanda chiar si la creditele Prima Casa, desi guvernul a insistat ca finantatorii sa mentina neschimbate conditiile contractuale. Gaselnita este includerea in contract a unei clauze prin care banca poate declara ca intreg imprumutul sa fie rambursat integral imediat.

Atunci cand obtine un credit ipotecar sau imobiliar, clientul nu se asteapta ca marja de dobanda sa se modifice pe parcursul contractului. Practic, daca banca impune o marja de 4 puncte procentuale peste Euribor – asa cum se intampla la creditele Prima Casa – toata lumea se astepta ca acesta marja sa fie batuta in cuie pana la sfarsitul contractului.

Millennium Bank a gasit un mijloc subtil ca marja sa poata fi modificata ulterior chiar la Programul Prima Casa, unde guvernul a insistat ca finantatorii sa mentina neschimbate conditiile contractuale pe toata durata contractului. De aceea, s-a mers pe ideea unor marje fixe de dobanda peste Robor si Euribor, pentru care s-au stabilit plafoane maxime.

In contractele de credit Prima Casa, clientii Millennium afla insa ca “banca poate modifica marja de dobanda, in functie de modificarile legislative”.  Acest lucru se poate realiza printr-un act aditional semnat de ambele parti.

Pana aici, clientul nu are de ce sa se planga. Practic, daca banca ii va propune o marja de dobanda mai mare, el nu o va accepta, iar contractul se va mai derula mai departe, ca si pana atunci. In plus, legea este de partea clientului, deoarece HG nr. 717 din 2009 privind implementarea programului Prima Casa interzice modificarea unilaterala a contractului de catre banca. Prin urmare, banca nu poate schimba o litera din contract, daca nu are acceptul clientului.

Cine nu semneaza, se refinanteaza!

Millennium a gasit o modalitate de a convinge clientul sa accepte actul aditional: contractul stipuleaza ca in cazul in care clientul nu este acord cu modificarea marjei de dobanda, banca poate cere denuntarea contractului (ceea ce inseamna ca imprumutul trebuie imediat rambursat integral) !

Reprezentantii Millennium ne-au declarat ca, “de asemenea, clientul are dreptul sa denunte contractul oricand doreste, cu achitarea obligatiilor scadente. Denuntarea nu este impusa, ci este un drept de care beneficiaza ambele parti”.

Cu alte cuvinte, daca banca doreste sa majoreze marja de dobanda si clientul nu accepta, acesta nu are decat sa se duca la o alta banca ca sa refinanteze imprumutul. Acest lucru inseamna costuri cu rambursarea anticipata, cu comisionul de acordare al noului credit, cu evaluarea ipotecii, precum si nelipsitele costuri notariale. Fara sa mai punem la socoteala, disconfortul psihic creat.

Noua marja poate deveni mai usor de acceptat

Asa cum se observa, alternativa oferita de banca nu este deloc placuta. Din acest motiv, clientii s-ar putea sa devina mult mai receptivi la semnarea actului aditional, chiar daca acest lucru ar presupune costuri mai mari.

Este interesant de observat cum aceasta prerogativa genereaza costuri suplimentare pentru client, in caz de exercitare, iar banca nu pare a fi deloc afectata.

Reprezentantii bancii afirma insa ca modificarile de marja nu inseamna neaparat majorari. “In cazul in care conditiile de piata permit, este posibil ca banca sa diminueze acest cost, pentru a fi competitiva”, promit cei de la Millennium.

Dreptul de denuntare - scenarii SF

Aceste clauze introduc un concept nou in afaceri: faptul ca orice parte poate renunta la contract, daca cealalta nu accepta noile pretentii contractuale. Ce s-ar intampla daca acest lucru s-ar generaliza la nivelul sistemului financiar? Un asigurator ar putea cere majorarea primei pana devine egala cu dauna, in cazul unui eveniment asigurat. Daca asiguratului nu-i convine, nu are decat sa denunte contractul!

Un investitor la bursa are tot dreptul sa ceara banii inapoi daca pretul actiunilor pe care le-a cumparat scade. Daca vanzatorului nu-i convine noul pret, el poate sa denunte contractul.

Investitiile in derivative ar deveni cu adevarat interesante. Contractele de optiuni, swap sau futures ar putea fi renegociate la data scadenta, ori tranzactia nu se mai incheie.

Nu avem nicio idee despre cum ar functiona economia intr-o astfel de situatie si nici nu vrem sa stim.

Lasand gluma la o parte, e bine de stiut insa ca majoritatea bancilor se asigura impotriva fluctuatiilor nefavorabile prin ceea ce se numeste managementul activelor si pasivelor. Iar aceasta activitate nu se realizeaza de juristii bancii prin introducerea de clauze noi in contracte, ci printr-un departament specific, care urmareste permanent corelatia dintre credite si depozite si optimizeaza sursele de finantare, astfel incat sa diminueze riscul de rata a dobanzii la nivelul bancii. Ar fi de dorit ca pe viitor bancile sa acorde o importanta mai mare acestui departament, si mai putin celui juridic.

Distribuie articolul


Un proiect sustinut de

Banchereza, pe intelesul tuturor


Te ajutam sa intelegi mai usor contractele bancare

Vorbim in termeni simpli, pe intelesul tau

Sfaturi financiare pentru consumatori

Mai mult

ALTE ARTICOLE - Credite imobiliare


5 ponturi pentru obtinerea unui credit Noua Casa
5 ponturi pentru obtinerea unui credit Noua Casa

Bancile au inceput deja sa acorde primele credite prin programul Noua Casa. Conso iti prezinta 5 aspecte importante de catre ar trebui tinut cont inainte de obtinerea unui imprumut.

14 Octombrie 2020 | Imobiliare

Creditele Noua Casa: Cum arata ofertele principalelor banci?
Creditele Noua Casa: Cum arata ofertele principalelor banci?

CEC Bank, BCR, ING Bank, Raiffeisen Bank si Banca Transilvania au anuntat deja ca au lansat ofertele de creditare pentru programul Noua Casa, la dobanzi ce pornesc de la 4,31%.

14 Septembrie 2020 | Imobiliare

Este mai avantajos un credit Noua Casa decat unul imobiliar?
Este mai avantajos un credit Noua Casa decat unul imobiliar?

Diferentierea se face in special in functie de valoarea imobilului si, implicit, de existenta sau nu a avansului solicitat in conturile viitorilor debitori.

18 August 2020 | Imobiliare

Prima Casa a devenit Noua Casa cu acte in regula
Prima Casa a devenit Noua Casa cu acte in regula

Din 5 august, odata cu publicarea in Monitorul Oficial, avem un nou program de creditare cu garantii de stat pentru cei ce doresc sa isi cumpere o locuinta. Oficialii FNGCIMM dau asigurari ca programul va putea fi aplicat in partea a doua a lunii august, dupa emiterea normelor de aplicare.

12 August 2020 | Imobiliare

Mai multe articole

Inapoi sus