Simplist vorbind, o ipotecă este un „contract” prin care un debitor lasă drept garanţie un bun celui căruia îi acordă un împrumut (creditor). În limbajul elevat al juriștilor, o ipotecă reprezintă un instrument de datorie care acordă un drept de garanţie creditorului, care utilizează un activ al debitorului ca garanţie. Ipoteca e un drept real pe baza căruia creditorul poate vinde bunul imobil primit în garanție de la debitor, în cazul când acesta nu își plătește la termen datoria.
Mai pe *românește*? Dacă Georgică are nevoie azi de 10.000 de lei și nu are o soluție la îndemână mai bună, merge la vecinul Costică și îi cere banii, lăsându-i acestuia una dintre cheile de la Loganul proprietate personală. Dacă Georgică nu e capabil să returneze datoria, așa cum au stabilit de comun acord, atunci Costică poate veni să îi ia mașina lui Georgică și să o valorifice, pentru a-și recupera paguba. E un exemplu pur fictiv, primul venit în minte și cel mai simplist. Ipoteca poate fi consființită prin gentleman*s agreement sau prin contract scris. Evident, prevalează cele cu contract scris.
De obicei, ipotecile sunt aplicate pe bunuri imobile, cum ar fi case sau terenuri. Cu toate acestea, este posibil să se genereze o ipotecă și asupra unor bunurilor mobile, cum ar fi vehicule sau alte bunuri de valoare mare.
Ce se întâmplă cu bunul ipotecat?
E foarte important să spunem faptul că bunul care a fost ipotecat rămâne în posesia și folosința debitorului! Cel mai simplu exemplu care probează acest lucru e persoana care poate face un contract de ipotecă asupra locuinţei sale, fără a fi nevoie să o cedeze creditorului.
Cine și cum poate valorifica o ipotecă?
În cazul în care debitorul nu își îndeplineşte obligațiile aferente datoriei sale, atunci creditorul va avea dreptul de a solicita vânzarea bunului rămas drept garanţie, prin licitaţie publică. În felul acesta creditorul îşi poate încasa datoria din suma colectată, lăsând, după caz, ceea ce a mai rămas pentru alţi creditori sau pentru debitorul însuşi.
Judecând după aceste elemente devine evident faptul că persoana//instituția care dă împrumutul trebuie să se asigure că din valorificarea sa își recuperează datoria. Așadar se impune o evaluare foarte exactă a bunului dar și o previzionare a ceea ce se va întâmpla pe viitor cu valoarea aceastuia. E explicația cea mai plauzibilă pentru faptul că un creditor are nevoie de o ipotecă având valoare mai mare decât suma pe care o pune la dispoziția debitorului. În perioade de criză, valoarea ipotecii poate scădea considerabil, astfel încât suma obţinută prin vânzare să nu fie suficientă pentru ca debitorul să îşi acopere datoria.
În general, contractele de ipotecă sunt utilizate pentru a obţine finanţare pe termen lung şi pentru o cantitate semnificativă de resurse care altfel ar fi dificil de obţinut. Existenţa unui activ ca garanţie de plată diminuează riscul creditorului şi, în acest fel, facilitează acordarea unui împrumut.
Interferența cu bankingul
Este, cred, evident pentru cei mai mulți dintre noi faptul că cele multe contracte care utilizează ipoteca provin din sfera imobiliară: acestea sunt utilizate pentru a obţine finanţare bancară pentru achiziţionarea de locuinţe.
Avem două situații: cea în care debitorul vine cu bunuri pe care deja le deține și pe care le ipotechează în favoarea băncii pentru a lua un împrumut, și aici regăsim creditul imobiliar. În cea de a doua situație, debitorul ipotechează chiar imobilul pe care urmează să-l achiziționeze, caz în care vorbim de un credit ipotecar.
Practica ultimilor ani a evidențiat extinderea de către bănci a ipotecii și în situația unor credite de nevoi personale (cele fără necesitatea justificării folosirii sumei împrumutate). În mod evident, rata dobânzii la un astfel de credit e mai mică decât cea la unul fără ipotecă (pe principiul risc mai mic, preț mai mic).
Ce acceptă băncile drept ipotecă?
Conform informațiilor găsite prin ofertele băncilor, acestea accepta atât apartamente şi case din cărămidă, cât şi case cu structura din lemn şi fundaţie solidă sau case aflate la roşu, cu condiția să fie înregistrate în Cartea Funciară. Apoi, în funcţie de destinaţie sau de politica fiecărei bănci în parte, pot fi acceptate drept garanţii case de vacanţă, teren intravilan sau extravilan agricol cu Certificat de Urbanism.
Evaluatorul este cel care calculează valoarea bunurilor ce urmează a fi ipotecate, element esențial, alături de veniturile solicitantului de credit, în stabilirea cuantumului împrumutului acordat. Dacă veniturile permit totuși o sumă mai mare, solicitantul poate aduce mai multe bunuri ce vor fi supuse ipotecii.
Foarte important, se pot ipoteca doar bunuri pentru care solicitantul deține drept de proprietate! În cazul în care acesta are și codebitori, după caz, banca poate accepta să ipotecheze și bunuri din proprietatea acestora.
Se poate vinde un apartament achiziționat cu credit ipotecar?
În general puteţi vinde un imobil ipotecat oricând după cumpărare, dar numai cu acordul scris al băncii. Noul cumpărător va achita integral valoarea apartamentului (către proprietar și bancă) sau poate plăti doar partea vechiului cumpărător și prelua datoria către bancă. Există însă și o excepție: imobilele cumpărate prin programul Prima Casă/Noua Casă, care beneficiază de o interdicție de înstrăinare de 5 ani.
Cum se poate radia o ipotecă?
Toate ipotecile bancare sunt înscrise într-un Registru Special la Cartea Funciară. După achitarea unui credit ipotecar, banca în favoarea căreia s-a instituit dreptul de ipotecă legală asupra imobilului adus în garanție va da o declarație notarială autentică de radiere a ipotecii, pe care notarul o va comunica Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
În baza acestei declarații autentice, biroul de carte funciară competent va elibera o încheiere prin care va dispune radierea sarcinilor din cartea funciară a imobilului respectiv. Notarul trebuie să dețină de la proprietar și bancă următoarele acte: actul de proprietate pe imobilul ipotecat, încheierea de intabulare, contract de ipotecă, adresa băncii din care rezultă achitarea integrală a creditului ipotecar și acordul său privind radierea sarcinilor din cartea funciară a imobilului și un extras de carte funciară actualizat.
Evident există și costuri, cuantificate la câteva zeci de lei, atunci când vorbim de certificatul de radiere (75 de lei) sau extrasul de informare (20 de lei), până la taxe notariale de ordinul sutelor de lei (în funcție de fiecare notar în parte). Abia după parcurgerea acestei etape poți spune că ai devenit proprietar cu acte în regulă, fără alte obligații colaterale.
