Usurinta cu care bancile pot trece la executarea silita a garantiilor imobiliare face ca imobilele sa fie vandute la preturi mici, iar clientii sa ramana in continuare cu datorii mari la banca. Noua directiva privind creditul ipotecar isi propune sa introduca restricii, care sa tempereze elanul bancilor de a vinde locuintele la orice pret.
Daca un client ramane in urma cu plata ratelor la creditul ipotecar, banca poate trece la executarea silita a imobilului. Procedurile sunt initiate, de regula, dupa minim 3 luni de intarziere.
Singurul mod in care clientul isi poate pastra casa este ca banca sa accepte o solutie de restructurare a creditului, prin extinderea perioadei de rambursare sau amanarea unor rate. Aceasta procedura este insa optionala pentru banca si nu exista nicio obligatie legala ca banca sa exploreze toate posibilitatile existente pentru a evita executarea silita.
Exista doar o recomandare din partea Ministerului Finantelor Publice (in Ghidul pentru restructurarea imprumuturilor cu garantii imobiliare), prin care partile sunt indrumate sa caute solutii pentru evitarea executarilor silite.
In practica, sunt insa cazuri cand este mai comod pentru functionarii din unitati sa trimita dosarul la executare silita, pentru a se vinde imobilul la licitatie, decat sa se aprobe o restructurare, mai ales daca imprumutul deja are restante. In aceste situatii, locuintele ajung uneori sa fie vandute la preturi de nimic, avand in vedere ca pretul de pornire scade foarte mult, daca imobilul nu este adjudecat la primul termen.
Banca nu are insa mult de pierdut, deoarece are dreptul sa isi recupereze intreg prejudiciul prin popriri din salariu, pe termen nelimitat.
Bancile ar putea fi obligate sa caute toate solutiile posibile
Aceste practici ar putea fi mai dificil de pus in practica pe viitor, deoarece noua directiva privind creditul ipotecar (aflata in dezbateri la Bruxelles) are in vedere introducerea unor restrictii.
Conform modificarilor aduse de Parlamentul European la propunerea initiala, bancile ar putea fi fortate sa caute toate solutiile posibile, prin care contractul de credit poate continua, inainte ca procedurile de executare silita sa fie declansate.
Mai mult, atunci cand clientul a rambursat o parte importanta din soldul creditului, bancile vor fi obligate sa ia in calcul modificarea temporara a conditiilor contractuale. Totodata, bancile nu vor putea aplica penalizari de intarziere, clientilor care au ramas in urma cu plata ratelor, din motive independente de ei (somaj, scaderea veniturilor, etc.). Cel mult, penalitatile se vor calcula pentru partea din credit care este restanta si nu pentru intreg soldul.
Pretul de vanzare al imobilului va afecta profitul bancii
In cazul in care s-a declansat executarea silita, banca nu va mai fi indiferenta la pretul de vanzare, asa cum se intampla astazi, deoarece va suporta consecintele financiare ale unei tranzactii dezavantajoase pentru client.
Parlamentul European propune ca institutiile financiare sa fie obligate sa stinga soldul creditului cu o suma egala cel putin cu valoarea la care imobilul a fost evaluat cel mai recent de catre banca, conform regulilor prudentiale. Acestea impun ca anual, bancile sa isi evalueze portofoliul de garantii la valoarea de piata.
Prin urmare, daca banca vinde imobilul sub pretul din raportul de evaluare, pierderea va fi suportata de creditor si nu de client, asa cum se intampla acum.
Astfel de masuri ar fi extrem de utile pe plan local, avand in vedere lipsa de protectie a clientilor ajunsi in stadiul executarilor silite.
Legea poate obliga banca la restructurari
Multe tari au impus proceduri foarte precise inainte ca executarile silite sa fie declansate, pentru a le evita cu orice pret. In cadrul legislativ, sunt indicate solutii practice pentru restructurari si reesalonari.
In Franta, clientul poate cere in instanta suspendarea platilor timp de 2 ani. In Irlanda, banca este obligata sa exploreze toate solutiile posibile, cum ar fi plata temporara doar a dobanzii, amanarea platilor pentru o anumita perioada, extinderea perioadei de rambursare sau capitalizarea sumelor restante. La fel se intampla in Marea Britanie si Finlanda.
In Belgia, clientul poate cere in instanta posibilitatea de a plati rate mai mici pentru o lunga perioada.
In Italia, chiar bancile – prin intermediul asociatiei de profil – si-au asumat un program de suspendare a ratelor pentru familiile cu dificultati financiare.
Unele state ajuta clientii sa evite executarea silita prin licitatie
Uneori, exista chiar programe guvernamentale, prin care clientii sunt ajutati sa nu ajunga in situatia ca locuinta lor sa fie vanduta la preturi derizorii.
In Marea Britanie, guvernul a lansat in 2009 Schema de Salvare a Ipotecilor, dedicata persoanelor care au o singura locuinta, achizitionata prin credit. Daca nu isi mai pot achita ratele, ei au la dispozitie 2 optiuni:
- statul ofera un imprumut la care se plateste doar dobanda, ce poate fi folosit pentru a reduce valoarea datoriei de la banca pana la un nivel suportabil. In acest caz, clientul nu pierde casa;
- statul cumpara integral locuinta si o inchiriaza fostului proprietar, la preturi mai scazute decat cele de pe piata.
Pentru a beneficia de acest ajutor, solicitantii trebuie sa indeplineasca mai multe criterii, schema fiind dedicata in special familiilor cu copii.
In Portugalia, persoanele cu probleme financiare pot vinde locuinta unui vehicul special al statului, care le ofera posibilitatea de a locui cu chirie in aceeasi casa, timp de maxim 5 ani. In plus, casa poate fi rascumparata oricand, daca situatia financiara se imbunatateste.
Si Ungaria a luat masuri pentru a evita ca familiile sa ramana pe drumuri din cauza datoriilor la banca. Intr-o prima faza, executarile silite au fost interzise temporar, iar reluarea acestui proces se poate face doar gradual. In plus, guvernul a anuntat introducerea unei scheme de ajutor, prin care primariile sa cumpere locuintele ce urmeaza a fi executate silit, iar clientii sa locuiasca mai departe in ele cu chirie.
Ne puteți urmări și pe pagina noastră de Facebook sau pe Google News
