Chiar dacă un credit bancar pare împovărător pe termen lung, meritul băncilor este că filtrează riscurile aferente investiției în proiecte încă nefinalizate.
De ce se apelează la soluția ratelor direct de la dezvoltator? Pentru că cei care acceptă acest sistem fie nu au venituri transparente, deci nu s-ar califica la un împrumut bancar, fie obțin condiții de finanțare aparent mai bune decât la bancă, dar cu riscurile aferente.
În urmă cu câțiva ani, când un imobil din cartierul Giurgiului din București lua foc, opinia publică afla cu stupoare că apartamentele din blocul în cauză fuseseră cumpărate în sistemul de rate direct la dezvoltator, dar construcția fusese ridicată fără autorizare de construcție.
Investitorul care vânduse apartamentele ar fi vrut apoi să refacă unitățile locative avariate de incendiu pe cheltuiala sa, dar nu putea să întreprindă nimic câtă vreme nu intra în legalitate în ceea ce privește autorizația (care nu putea fi acordată ușor, de vreme ce nu se respectaseră mai multe prevederi din planul urbanistic, precum regimul de înălțime și distanța față de vecini - blocul fusese construit într-o curte de aproximativ 500 mp cumpărată de către dezvoltator, între alte case cu un singur nivel).
Vânzarea apartamentelor din blocul construit ilegal nu ar fi fost posibilă dacă potențialii cumpărători încercau să implice o bancă ce ar fi verificat toate actele dezvoltatorului și nu ar fi acceptat finanțarea în lipsa autorizației de construcție.
Povestea Nordis arată că imaginea nu ține loc de solvabilitate
Niciunul dintre păgubiții Nordis nu apelase la un credit bancar și nu pentru că ar fi refuzat să implice băncile pentru a plăti în final mai puțin, ci pentru că dezvoltatorul avea un sistem în care aplica discounturi progresive în funcție de mărimea avansului.
Cei care plăteau cât mai aproape de suma finală ca avans aveau și cele mai mari reduceri, astfel încât cumpărătorii erau preponderent oameni bine situați financiar, care ar fi putut cumpăra chiar cu banii jos o astfel de proprietate.
Cum au fost estompate în ochii lor riscurile aferente unei achiziții din faza de proiect sau în fazele timpurii ale lucrărilor pe structura de rezistență? Prin multă publicitate (Nordis era la un moment dat sponsor al ligii naționale de fotbal, deci reclamele sale erau foarte vizibile), atât directă, cât și indirectă (de la om la om, de la clienți confirmați, uneori cu notorietate în societate, la clienți potențiali), prin imaginea fondatorilor Nordis, oameni cu relații privilegiate în mediul politic.
Dar și prin stimularea achitării unui avans cât mai mare, prin sistemul de discounturi în funcție de mărimea avansului.
Ce învățăminte se desprind din aceste povești cu final nefericit?
Până când legislația se pune la punct pentru a nu mai permite astfel de fraude (de pildă, până când legea nu impune ca dezvoltatorul să nu poată încasa decât un avans limitat, de 5-10%, iar restul banilor să fie oferiți numai după finalizarea proiectului sau ca banii clienților să fie blocați într-un cont la bancă până când aceștia primesc imobilul), ar fi bine să rezistați tentației să achiziționați imobile în faza de proiect.
Dacă totuși alegeți să o faceți, obțineți cât mai multe dovezi că există un parteneriat între dezvoltator și o instituție financiară credibilă sau o altă schemă de garantare care să vă protejeze.
Orice altă variantă, care să implice doar relația bazată pe încredere și dorința de a face niște economii la prețul final, s-ar putea sfârși în mod nefericit.
Ne puteți urmări și pe pagina noastră de Facebook sau pe Google News
