Cu cat cresc dobanzile bancare, cu atat mai mare va fi ponderea lor in structura ratelor. Iar daca acestea sunt suficient de scazute, atunci ponderea principalului rambusat poate trece de 50%. De asemenea, cu cat este mai scazuta perioada de creditare, cu atat mai mult creste ponderea datoriei achitate in fiecare luna.
Discutiile starnite in urma deciziei recente a ANPC de a sanctiona mai multe banci pentru ponderea exagerata a dobanzilor in structura ratelor (aproximativ 75% dupa estimarea ANPC), ne ofera ocazia de a face cateva simulari pornind de la cateva niveluri posibile ale ratelor dobanzii luate in calcul.
Pentru a simplifica demonstratia, am considerat ca pornim cu o dobanda care va ramane constanta pana la scadenta (de fapt, in termen de 20-30 de ani, cat reprezinta scadenta unui imprumut ipotecar, putem avea atat urcari cat si scaderi fata de nivelul de pornire) si ca nu exista comisioane bancare.
O dobanda mica creste ponderea principalului in rata
Pentru un credit de 300.000 lei pe 25 de ani si o dobanda fixa de 8% (destul de apropiata de nivelul la care se dau creditele Noua Casa in prezent, unde se aplica o marja de 2% peste nivelul IRCC actual, de 5,98%) vom avea initial o rata de 2.315 lei compusa din dobanda (2.000 lei) si rambursarea principalului (315 lei).
Dupa cum se vede, ponderea principalului este de numai 13,6% initial, dar va continua sa creasca progresiv pana ce, la ultima rata de 2.315 lei, avem dobanzi de 15 lei si principal rambursat de 2.300 lei (pondere de 99%).
Ce se intampla daca dobanda fixa ar fi din pornire de 5%? Prima rata de 1.753 de lei ar include principal de 503 lei si dobanda de 1.250 lei (pondere principal de 28% la startul rambursarii). Remarcati deci ca la o scadere a dobanzii ponderea principalului creste.
Dar la o dobanda de 3%, destul de apropiata de nivelul creditelor Noua Casa cand IRCC era la minim istoric (1,08% la T2 din anul 2021)? La o rata lunara de pornire de 1.422 lei, dobanda ar reprezenta 750 lei, iar principalul rambursat 672 lei (pondere de 47%).
Cu alte cuvinte, am avut in istoria recenta si momente cand creditele ipotecare pe termen lung au avut ponderi apropiate intre dobanda si principal, desi se pornea tot cu rate fixe egale si nu cu unele descrescatoare.
Evident, la o dobanda teoretica de 1% (dar reala prin alte state ale Uniunii Europene in anumite perioade, vezi de pilda Suedia sau Finlanda), rata lunara ar fi de 1.130 lei impartita intre dobanzi de 250 lei si principal de 880 lei (pondere de 77%).
Ponderea principalului creste si cand se reduc scadentele
Sa consideram acelasi credit ipotecar de 300.000 lei dar pe 15 ani, la o dobanda fixa de 8%, fara comisioane.
Rata lunara ar fi aici de 2.867 lei, dobanda 2.000 lei iar fractiunea din principal rambursata 867 lei (pondere 30%)
Daca dobanda scade la 5%, cei care vor sa scape mai repede de un astfel de imprumut si pot face fata ratelor mai mari au de platit 2.572 de lei pe luna dintre care dobanda reprezinta 1.250 lei iar fractiunea din principal 1.122 lei (pondere de 43%).
In fine, la o dobanda de 3%, rata lunara este de 2.071 lei, dobanda 750 lei si fractiunea din principal rambursata 1.321 lei (pondere de 63%).
Dupa cum se observa, cresterea ponderii fractiunii din principal rambursata in rata lunara se poate obtine fie prin scaderea dobanzilor la care se acorda creditul, fie prin scurtarea perioadei de maturitate a acestuia.
Ce ar implica ratele descrescatoare?
Cum dobanda creditului se calculeaza la sold, daca fixam din start ca rambursarea sa presupuna aceeasi valoare a fractiunilor din principal returnate lunar, ratele rezultate ar fi mai mari ca in prezent la debutul platilor (rate descrescatoare), urmand sa se reduca pe masura ce principalul care ramane de rambursat se diminueaza (dobanzile se vor aplica unor sume ramase de rambursat mai mici).
Potrivit unei declaratii recente din partea oficialilor BCR, “rambursarea prin rate descrescatoare este potrivita clientilor care isi doresc sa achite lunar mai mult din soldul creditului, suportand o rata mai mare in primii ani ai creditului-in medie cu 20-30%-fata de modelul cu rate fixe”.
Ce s-ar intampla daca s-ar trece peste noapte la o pondere a principalului mai mare?
Pe termen scurt, prima consecinta ar fi ca mai multi potentiali solicitanti de credite ipotecare care satisfac in prezent conditiile cerute de banci nu se vor mai incadra cu noile valori ale imprumuturilor in sumele solicitate de proprietari/dezvoltatori si, fie vor trebui sa isi reduca pretentiile (proprietati mai mici), fie sa mai economisiseaca o perioada (asta in cazul fericit in care au unde locui in acel interval astfel incat economisirea sa nu fie afectata de cheltuielile cu chiria).
Pe termen lung, cum valoarea creditelor se va reduce in aceleasi conditii de venituri ale solicitantilor, pretul imobilelor se poate reduce la randul sau pe masura scaderii cererii solvabile. Din pacate, majoritatea celor care solicita azi credite ipotecare au nevoie de o locuinta cat mai repede si nu pot astepta cativa ani pana cand piata imobiliara, cunoscuta pentru inertia sa, se va adapta la noile conditii.
Ne puteți urmări și pe pagina noastră de Facebook sau pe Google News
