Cumparea unei case prin credit imobiliar sau ipotecar este o tranzactie care implica destul de multa birocratie. De la decizia de a apela la o banca si pana la primirea banilor trebuie parcurse cateva etape obligatorii. Cunoastera si respectarea lor usureaza cu mult drumul catre locuinta dorita, obtinandu-se o economie de timp si bani.
Bancile au incercat sa simplifice cat mai mult procedurile de obtinere a unui credit, atat din punct de vedere al actelor necesare, cat si ca timp.
Creditele imobiliare pentru cumpararea, constructia sau modernizarea unui imobil raman insa printre cele mai complexe din punct de vedere al procedurilor. Acest lucru este cauzat de sumele mari imprumutate si de riscurile potentiale.
Chiar daca fiecare banca are propriile norme de acordare a creditelor, cei mai importanti pasi se regasesc in toate situatiile.
Fiecare credit imobiliar se acorda in urma unei analize a dosarului de credit al solicitantului. Acesta cuprinde o serie de acte care atesta, in principal, identitatea si veniturile solicitantului.
Este vorba de actul de identitate al solicitantului, original si copie, si, daca este cazul, al sotului/sotiei si ale codebitorilor. In cazul persoanelor casatorite, este nevoie si de o copie dupa certificatul de casatorie.
Veniturile si situatia din punct de vedere profesional sunt dovedite prin adeverinta de salariu si, la multe banci, copie dupa cartea de munca. Adeverinta de salariu se poate lua de la sediul bancii sau se poate descarca de pe site-ul acesteia pentru a fi completata la institutia unde lucreaza solicitantul.
In cazul in care o persoana are venituri din alte surse, precum profesii liberale, drepturi de autor, cesionari de bunuri, dividende etc., va trebui sa aduca documente specifice care sa ateste aceste venituri.
Depunerea dosarului de credit este conditionata uneori de deschiderea in prealabil a unui cont curent, in care se vor depune ulterior (daca este cazul) banii de avans pe care solicitantul trebuie sa ii aiba si din care se va vira suma imprumutata catre vanzatorul imobilului.
Alcatuirea dosarului de credit poate dura o zi, maxim doua, in timp ce aprobarea acestuia necesita 3-5 zile. Unele banci, cum este Raiffeisen Bank, ofera celor care solicita credit un certificat de preaprobare. Acesta este valabil 30 de zile si poate fi prezentat vanzatorului ca o garantie ca imprumutul va fi obtinut.
O parte dintre cei care vor sa cumpere o locuinta cu credit imobiliar vin la banca sa obtina imprumutul dupa ce au gasit casa dorita. Insa, cei mai multi aleg intai sa mearga la banca, sa depuna dosarul de credit si apoi, daca imprumutul se aproba, sa-si caute casa.
Dupa ce aproba dosarul de credit, bancile acorda solicitantului un anumit timp in care acesta isi poate gasi locuinta. Creditul este la dispozitia solicitantului in toata aceasta perioada.
Perioada de valabilitate a creditului este de cel putin o luna. La Raiffeisen, dupa 30 de zile, solicitantul trebuie sa faca o noua cerere de credit. Daca situatia sa nu s-a schimbat in cele 30 de zile, aprobarea creditului se faca tinandu-se cont de actele depuse la primul dosar de credit. Aceasta reinnoire a imprumutului se poate face de mai multe ori, pana cand solicitantul gaseste locuinta dorita.
La Volksbank, perioada de valabilitate a creditului ajunge pana la 6 luni. ?Este insa nevoie ca solicitantul sa specifice de la inceput ca doreste aceasta perioada. Altfel, creditul este valabil 30 de zile?, spune Alina Ferseta, marketing si PR officer la Volksbank Romania.
Cei care au gasit deja locuinta pe care vor sa o cumpere si depun ulterior dosarul de credit la banca pot castiga timp, dar exista riscul ca imprumutul sa nu fie acordat sau suma obtinuta sa fie mai mica decat cea solicitata.
Analizarea si evaluarea imobilului
Dupa gasirea casei ce urmeaza a fi cumparate banca va trebui sa primeasca un raport de evaluare a imobilului. Acesta este facut de un evaluator specializat. De cele mai multe ori este o persoana recomandata de banca, dar poate fi si ales de solicitantul creditului. Intocmirea raportului dureaza 2-3 zile, iar taxa de evaluare ajunge la cateva sute de euro.
Actele de proprietate ale imobilului sunt intre timp verificate de departamentul juridic al bancii, pentru a vedea daca nu exista probleme de natura legala in ceea ce priveste dreptul de proprietate. Orice neregula descoperita in actele vanzatorului face imposibila acordarea imprumutului.
In paralel, solicitantul trebuie sa dovedeasca bancii ca are avansul minim de 25% din valoarea locuintei, pana la momentul retragerii sumei imprumutate. Dovada se poate face in mai multe feluri. Cei 25% pot fi depusi in contul deschis la banca. Daca solicitantul face un precontract de vanzare-cumparare cu proprietarul casei prin care ii plateste in avans 25% din valoarea imobilului, acest act, legalizat de notar, poate constitui pentru banca dovada existentei avansului. Se accepta si varianta mixta, in care vanzatorul primese mai putin de 25%, iar restul banilor sunt prezentati de solicitant bancii.
Pentru orice credit imobiliar, se asigura locuinta pe durata creditarii, polita fiind cesionata in favoarea bancii. In plus, la unele banci, solicitantul trebuie sa incheie si o asigurare de viata. Alegerea societatii de asigurare este de multe ori la latitudinea solicitantului, bancile propunand o lista de companii cu care colaboreaza.
Tot inainte de retragerea sumei imprumutate, solicitantul va trebui sa prezinte la banca certificatul fiscal eliberat de primaria unde este domiciliat, extrasul de carte funciara eliberat de judecatoria in raza careia sa afla imobilul si adeverinta de la asociatia de proprietari, semnata si de primaria de care apartine imobilului, care sa ateste ca vanzatorul nu are datorii. Obtinerea acestor acte dureaza una sau doua zile, dar trebuie depuse simultan, pentru ca unele sunt valabile doar 24 de ore.
Toate aceste acte sunt trimise notarului care va redacta contractul de ipoteca si cel de vanzare-cumparare. De obicei, banca colaboreaza cu mai multi notari pentru aceasta etapa importanta. Acest lucru asigura o siguranta mai mare pentru partile implicate in tranzactia imobiliara si, la unele banci, poate insemna si reduceri de 5-10% procente din valoarea taxelor notariale.
Pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare si a celui de ipoteca e necesara prezenta simultana a cumparatorului si a vanzatorului. Inscrierea ipotecii in cartea funciara este o procedura destul de lenta, care dureaza intre 3 si 7 zile.
In ziua retragerii sumei imprumutate de la banca, solicitantul trebuie sa semneze contractul de credit. Bancile dau posibilitatea studierii in prealabil a contractului de catre solicitant. Acesta se poate consulta cu un avocat sau cu juristii bancii in privinta clauzelor contactuale.
In cele mai multe cazuri, din momentul depunerii dosarului de credit, pana la momentul retragerii banilor trec 3-4 saptamani. ?La noi perioada este de 10 zile, datorita procedurilor rapide si eficente de analizare si aprobare a fiecarui dosar?, spune Ana Bunghez, directorul centrului imobiliar ?Casa Ta?, deschis de Raiffeisen.
Cumpararea unei locuinte este un eveniment importat si solicitant, iar cei care apeleaza la credite imobiliare, trebuie sa fie atenti nu numai la dobanzi si comisioane, dar si la procedurile ce trebuie urmate.
Ne puteți urmări și pe pagina noastră de Facebook sau pe Google News
