Acest site foloseste cookie-uri. Prin continuarea navigarii sunteti de acord cu modul de utilizare a acestor informatii si cu politica de utilizare a cookie-urilor. Afla detalii aici.

Credite ipotecare: Avansul de 10-15%, considerat prudent de majoritatea bancilor centrale

Autor: Marius Serban |

Publicat in: Credite imobiliare

 
Credite ipotecare: Avansul de 10-15%, considerat prudent de majoritatea bancilor centrale Credite ipotecare: Avansul de 10-15%, considerat prudent de majoritatea bancilor centrale

Criza financiara a deteminat o serie de state europene sa revizuiasca regulile prudentiale la creditele acordate populatiei. Avansul minim la credite ipotecare a fost stabilit in cele mai multe cazuri in jurul valorii de 10-15%, nivel considerat prudent. Dincolo de acest prag, masurile au un caracter restrictiv.

Pierderile mari suferite de bancile din intreaga UE au generat un val de reglementari in ceea ce priveste acordarea creditelor pentru populatie. Accentul a fost pus pe evaluarea mai buna a capacitatii de rambursare a solicitantilor de credite, astfel incat clientii sa nu mai ajunga in situatia de a lua un credit pe care nu-l pot rambursa.

La creditele ipotecare, avansul a beneficiat de o atentie mai speciala in anumite cazuri, cand s-au stabilit praguri minime pentru acest indicator.

E bine de mentionat ca reglementarea avansul minim nu este larg raspandita, dar beneficiaza de un interes sporit in ultima vreme.

Tarile nordice impun primele restrictii in Europa Occidentala


In tarile dezvoltate, astfel de restrictii sunt destul de rare, asa cum arata Raportul privind stabilitatea financiara globala al FMI din aprilie 2011.

Olanda este una dintre  tarile care au  introdus recent un prag fix in acest sens, insa nivelul stabilit nu este deloc restrictiv, chiar dimpotriva. Valoarea creditului a fost limitata la 110% din pretul de piata al locuintei, fata de 120% cat utilizau bancile in mod uzual. Prin urmare, clientii nu numai ca isi pot cumpara o casa fara avans, dar pot primi si bani suplimentari pentru a facilita mutarea in casa noua.

Acest mecanism de reglementare a prins ceva mai bine in tarile nordice, unde avansul minim a fost limitat la 10-15%.

De exemplu, Norvegia si Finlanda au fixat in 2010 valoarea creditului la 90% din valoarea locuintei, ceea ce inseamna un avans minim de numai 10%. Suedia a fost ceva mai restrictiva si a limitat la 15% avansul minim la creditele ipotecare, din octombrie 2010.

Prudenta bancara vs. accesul la o locuinta

Un procent de 10-15% este considerat rezonabil, deoarece creeaza un echilibru intre riscul de credit si cresterea accesului populatiei la o locuinta.

Un procent mai mic ar incuraja asumarea unor riscuri prea mari de catre banci. Valoarea casei ar putea sa scada prea usor sub soldul creditului, daca preturile locuintelor se reduc. Astfel, clientul nu ar mai fi suficient de motivat pentru a continua plata ratelor, preferand sa lase bancii locuinta spre valorificare.

In schimb, un avans mai ridicat asigura bancii mai multa  siguranta, insa in detrimentul populatiei, care va trebui sa se confrunte cu un efort financiar mai mare in vederea constituirii avansului minim.

Noile statele membre pun caracterul restrictiv pe primul plan

Reglementarea avansului minim este intalnita si in noile state membre, scopul urmarit fiind descurajarea creditarii in valuta. Mergand pe principiul ca imprumuturile in valuta sunt mai riscante, autoritatile de supraveghere incearca sa protejeze consumatorii prin limitarea accesului la aceste credite.

Cel mai cunoscut exemplu este cel al Ungariei. Masura extrema a fost luata in august 2010, cand creditele ipotecare in valuta au fost interzise. Inainte ca aceasta interdictie sa fie pusa in practica, guvernul a emis un regulament de creditare prudenta (aflat inca in vigoare), care prevede ca avansul minim la creditele ipotecare sa fie 25% la forinti, 40% la euro si 55% la franci elvetieni si alte monede. Aceste restrictii au fost impuse la sfarsitul lui 2009, cand conditiile de pe pietele financiare indemnau la masuri de prudenta excesiva.

Un exemplu mai recent este al Lituaniei, care a modificat la inceputul lui septembrie 2011, regulamentul creditelor pentru populatie. Banca centrala a stabilit ca avansul minim la creditele ipotecare in moneda nationala sa fie de 15%. La creditele in valuta, banca centrala impune institutiilor de credit sa adopte criterii mai stricte pentru avansul minim, fara sa indice insa praguri exacte.

BCE recomanda studii de impact, inainte de reglementarea avansului minim

Inainte de a emite noul regulament, Banca Centrala a Lituaniei a cerut opinia Bancii Centrale  Europene  (BCE).  Una dintre observatiile formulate de BCE a reprezentat-o necesitatea unui studiu temeinic de impact pentru a determina cat de bine ales este nivelul stabilit pentru avansul minim. In plus, BCE propune revizuirea periodica a acestor valori, in functie de implicatiile avute asupra conditiilor macroeconomice si financiare.

Prin urmare, stabilirea unor baremuri rigide nu reprezinta cea mai buna forma de prudenta bancara, deoarece consecintele pot fi greu de identificat.

Si la noi, fara niciun studiu de impact, BNR propune un regulament pe aceeasi linie: la creditele in lei impune un avans de 15%, in linie cu practica internationala. In cazul creditelor in valuta, banca centrala recurge la masuri restrictive, propunand un avans de 30-40%, scopul urmarit fiind descurajarea acestor imprumuturi.

Altfel spus, mai putine credite in valuta, mai putine griji pentru toata lumea. Costul acestei masuri de siguranta il plateste insa clientul, deoarece va fi nevoit sa solicite creditele in lei, mai scumpe. Iar cum creditele imobiliare au valori mari si se acorda pe perioada lungi, costurile nu sunt deloc de neglijat.

Problema adevarata este tratarea riscului valutar


Solutia optima ar fi fost ca descurajarea creditelor in valuta sa se faca exclusiv prin masuri prudentiale care sa vizeze riscul valutar. Aceasta metoda este folosita de mult timp in Polonia, unde autoritatea de supraveghere cauta,  ca si la noi, sa promoveze finantarile in moneda nationala, in detrimentul celor in valuta.

Chiar la inceputul acestui an, Polonia a limitat la 42% gradul de indatorare la creditele in valuta, impunand totodata provizioane mai mari bancilor la aceste credite. In acest fel, atat clientii, cat si bancile sunt fortati sa dispuna de rezerve suficiente pentru a face fata evolutiilor valutare (problema principala in cazul de fata), fara a pune bariere in calea accesului la credite.

Alte articole din Credite imobiliare

Credite imobiliare

Presedintele nu aproba locuintele de sprijin

Presedintele Klaus Iohannis nu este de acord cu posibilitatea ca cei care nu isi mai pot plati ratele la casa sa ramana in locuinta pe post de chiriasi, in urma preluarii acesteia de catre primarie. Astfel, actul normativ care prevede aceasta posibilitate a fost trimis in Parlament spre reexaminare. Citeste mai mult

Indice imobiliar calculat de evaluatori

Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR) a lansat, recent, un indice al pietei imobiliare, pe baza informatiilor din Baza Imobiliara de Garantii (BIG). Indicele include evaluarile facute de membrii asociatiei, care reprezinta estimari ale valorilor de piata ale proprietatilor pentru garantarea imprumuturilor la banci. Citeste mai mult

Opinii recente

de Delia Chi

"Putine sucursale care sa vina in ajutorul si beneficiul clientilor. De asemenea, moduri greoaie de interactiune si acces la servicii (vezi schimbarile de ..."

Facebook