Acest site foloseste cookie-uri. Prin continuarea navigarii sunteti de acord cu modul de utilizare a acestor informatii si cu politica de utilizare a cookie-urilor. Afla detalii aici.

Prima Casa da o sansa si vechilor clienti ai bancilor

Autor: Dan Sucu |

Publicat in: Credite imobiliare

 

Nu inteleg cum bancile pot sa ofere unui client ipotetic, prin programul Prima Casa, conditii de creditare mult mai favorabile decat clientilor existenti. Totusi, acestia ar putea castiga si ei, daca bancile vor constientiza riscurile de imagine la care se expun daca vor mentine actualele diferente de costuri, atat la dobanzi, cat si la comisioane.

Nu vreau sa fiu inteles gresit, iubesc programul „Prima casa". Toata lumea are de castigat prin aplicarea lui corecta: clientul care primeste un pret bun, pe care si-l poate permite; banca si dezvoltatorii imobiliari care atrag clienti noi, ce pana acum nu se calificau la un credit pentru locuinte; contribuabilul (prin buget) castiga din taxele si impozitele care se strang, fara riscuri prea mari; vanzatorii de produse de folosinta indelungata, bricolaj, mobila, electrocasnice prin intensificarea cererii; angajatii din aparatul de stat care, in fine, invata sa si construiasca, nu numai sa demoleze.


Insa, avantajul imediat il reprezinta presiunea pe care o va pune pe reducerea dobanzilor la creditele pe termen lung deja acordate. Adica, daca bancile isi pot permite la „Prima casa" sa acorde o dobanda la euro de 5% cu garantia statului, iar ING chiar a precizat ca nici macar nu are nevoie de garantia statului pentru a ajunge la acelasi nivel al dobanzii, cum pot ele justifica dobanzile de 8-10% percepute la creditele deja vandute si pentru care incaseaza dobanzi si rate?!

In opinia mea, garantia statului nu poate valora in acest moment mai mult de un punct procentual. Este, atunci, atitudinea bancilor cinstita? In mod evident, nu!

Sigur ca tuturor ne plac marjele, iar o firma nu poate sa se dezvolte, sa fie puternica si sanatoasa fara profit. Totusi, prima regula a comertului (iar banca este si ea un comerciant) spune ca valorile primeaza, si nu valoarea. Adica nu poti sacrifica cinstea, respectul si increderea de dragul banilor sau a profitului.

Clientul pentru creditele actuale pe termen lung este, evident, cu educatia economica peste medie. El stia ca plateste o dobanda exagerata - iar acum are si confirmarea.


Cum s-a ajuns aici?



Cota unica a avut la momentul la care a fost implementata un efect pentru vanzari la fel de pozitiv pe cat de negativ este acum efectul crizei. In esenta, a fost un mare avantaj pentru productivitate.

Orice angajat meritoriu era pentru prima data remunerat direct proportional cu munca depusa - unde pana atunci in sistemul progresiv, trecut prin trepte succesive de impozitare, ramanea in mana doar cu o fractie din castigul meritat.

Oamenii independenti, cu initiativa ce nu doreau sa depinda de altcineva, dispusi sa munceasca nelimitat pentru un castig material evident, au avut unealta fiscala pentru a-si indeplini visele.

Mai multa munca, mai mult castig, nivel de trai mai ridicat si, normal, vanzari mai mari in magazine. Romania trecea de la subconsum accentuat la subconsum - in niciun caz la consum normal. Acestia au fost clientii pentru creditele bancare pe termen lung.

O concurenta normala intre banci a dus la o dobanda pentru ei de 8-10%, acceptabila in conditii de expansiune economica. Dobanda formata dintr-un EURIBOR de aproximativ 5% si o marja de 3 pana la 5%. Gradul lor de indatorare - pe termen lung - era ridicat, dar optimismul general, increderea in fortele proprii si in puterea lor de munca ii faceau sa se simta confortabil.

Banca Nationala a fost singura care a tras un semnal de alarma - intr-o directie, totusi, fundamental gresita. Ei vorbeau de problema supraindatorarii in euro si riscul valutar.

Problema de fapt era alta: bancile imprumutau pe termen lung - 10 - 20 de ani - resurse atrase pe termen foarte scurt - sub 2 ani. Riscul ar fi trebuit sa fie - normal - al bancii. Dar, prin clauze ascunse acesta fusese transmis deja, prin contractul de credit, catre clienti.

Criza si scaderea cererii au dus la o contractie serioasa pentru veniturile din munca si capital. Nivelul de trai recent obtinut era sub asediu.

O singura speranta la orizont: EURIBOR



EURIBOR-ul de criza scadea de la 5% catre 1%. Teoretic, odata cu el, dobanda trebuia sa ajunga la 5%, cam pe unde este acum pentru Prima casa. Fara sa tina cont de dificultatile clientilor si uneori chiar de clauzele propriilor contracte, bancile au marit marja cu echivalentul scaderii EURIBOR-ului. Dobanda a ramas la 8-10%, dar acum EURIBOR-ul este de 1% si marja de 7-9%.

Aceasta marja profund necinstita, argumentata de cresterea costului de atragere de resurse (argument rezonabil la credite pe termen scurt, insa nu si la cele pe termene de peste 5 ani) a coborat radical nivelul de trai al celor ce s-au imprumutat si a compromis sperantele celorlalti comercianti de a mai vedea clienti in propriile magazine.
Un economist superficial ar putea spune - nu-i nimic bancile vor avea profituri sporite, iar banii se reintorc catre buget sub forma de impozite. Vreun politician vazduhist chiar poate declara ca le va supraimpozita profiturile in interesul public.

Realitatea este alta. Toti acesti bani care pleaca nejustificat din buzunarul clientilor bancilor locale ajung la bancile-mama si sunt neimpozitabili in Romania. Astfel observ perplex ca in numele unei lacomii corporatiste transmise directorilor prin bugetul propriu, bancile locale reusesc sa strice tot ce au cladit mai de pret: increderea.

Oare cum este posibil pentru directorii locali ca, dupa ce isi angajeaza functionarii pe criterii de cinste, loialitate, competenta, sa-i puna sa vanda sau sa opereze produse la preturi profund necinstite pentru cei pe care ar trebui sa-i serveasca – clientii?! Si asta ca sa-si multumeasca superiorii, aflati la mii de kilometri distanta, pentru care piata romaneasca nu este decat o noua vaca de muls.


Sa fi uitat bancherii locali regula de baza din retail?



Oare sa nu stie experimentatii bancheri romani ca respectul este atributul cel mai de pret in relatia clienti - companie furnizoare? In special in Romania sau Europa de Est, unde orice interactiune cu functionarii bugetari sau de monopoluri utilitare nu ofera clientului decat umilinta.

Eu nu spun ca in retail reusim totdeauna sa ne facem clientul sa se simta respectat. Dar ne preocupa. Si in zilele bune chiar ne iese. Dar pe bancheri - vanzatori la randul lor - nu pare sa-i preocupe deocamdata. Pe termen lung, insa, nici macar ei nu se pot juca in acest fel cu clientul.

In concluzie, „Prima casa" va ajuta in prima faza clientilor vechi ai bancilor si nu celor viitori. Si pentru a nu lasa lucrurile neterminate, statul - prin Consiliul Concurentei - ar putea forta eliminarea din contractele existente a comisionului de rambursare anticipata, care nu este altceva decat o bariera artificiala pusa in calea celor care isi doresc costuri rezonabile.

Astfel, o banca care va dori sa iasa din cartelul existent al preturilor si sa castige cota de piata ar putea sa refinanteze orice credit actual, iar aducerea la normalitate a dobanzilor ar fi mult mai rapida.

Dan Sucu este director general la Mobexpert

Alte articole din Credite imobiliare

Credite imobiliare

Presedintele nu aproba locuintele de sprijin

Presedintele Klaus Iohannis nu este de acord cu posibilitatea ca cei care nu isi mai pot plati ratele la casa sa ramana in locuinta pe post de chiriasi, in urma preluarii acesteia de catre primarie. Astfel, actul normativ care prevede aceasta posibilitate a fost trimis in Parlament spre reexaminare. Citeste mai mult

Indice imobiliar calculat de evaluatori

Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR) a lansat, recent, un indice al pietei imobiliare, pe baza informatiilor din Baza Imobiliara de Garantii (BIG). Indicele include evaluarile facute de membrii asociatiei, care reprezinta estimari ale valorilor de piata ale proprietatilor pentru garantarea imprumuturilor la banci. Citeste mai mult

Opinii recente

de Radu Balas

"In 2014, Februarie, am decis, impreuna cu sotia, sa ne luam locuinta noastra. Am mers la 3 banci ( Bcr, Cec, Raiffeisen) . ..."

Facebook