Acest site foloseste cookie-uri. Prin continuarea navigarii sunteti de acord cu modul de utilizare a acestor informatii si cu politica de utilizare a cookie-urilor. Afla detalii aici.

Prima Casa: bancherii pot modifica ulterior marja de dobanda la credit

Autor: Marius Serban |

Publicat in: Credite imobiliare

 

Unele banci au gasit metode pentru a putea ajusta marja de dobanda chiar si la creditele Prima Casa, desi guvernul a insistat ca finantatorii sa mentina neschimbate conditiile contractuale. Gaselnita este includerea in contract a unei clauze prin care banca poate declara ca intreg imprumutul sa fie rambursat integral imediat.

Atunci cand obtine un credit ipotecar sau imobiliar, clientul nu se asteapta ca marja de dobanda sa se modifice pe parcursul contractului. Practic, daca banca impune o marja de 4 puncte procentuale peste Euribor – asa cum se intampla la creditele Prima Casa – toata lumea se astepta ca acesta marja sa fie batuta in cuie pana la sfarsitul contractului.

Millennium Bank a gasit un mijloc subtil ca marja sa poata fi modificata ulterior chiar la Programul Prima Casa, unde guvernul a insistat ca finantatorii sa mentina neschimbate conditiile contractuale pe toata durata contractului. De aceea, s-a mers pe ideea unor marje fixe de dobanda peste Robor si Euribor, pentru care s-au stabilit plafoane maxime.

In contractele de credit Prima Casa, clientii Millennium afla insa ca “banca poate modifica marja de dobanda, in functie de modificarile legislative”.  Acest lucru se poate realiza printr-un act aditional semnat de ambele parti.

Pana aici, clientul nu are de ce sa se planga. Practic, daca banca ii va propune o marja de dobanda mai mare, el nu o va accepta, iar contractul se va mai derula mai departe, ca si pana atunci. In plus, legea este de partea clientului, deoarece HG nr. 717 din 2009 privind implementarea programului Prima Casa interzice modificarea unilaterala a contractului de catre banca. Prin urmare, banca nu poate schimba o litera din contract, daca nu are acceptul clientului.

Cine nu semneaza, se refinanteaza!

Millennium a gasit o modalitate de a convinge clientul sa accepte actul aditional: contractul stipuleaza ca in cazul in care clientul nu este acord cu modificarea marjei de dobanda, banca poate cere denuntarea contractului (ceea ce inseamna ca imprumutul trebuie imediat rambursat integral) !

Reprezentantii Millennium ne-au declarat ca, “de asemenea, clientul are dreptul sa denunte contractul oricand doreste, cu achitarea obligatiilor scadente. Denuntarea nu este impusa, ci este un drept de care beneficiaza ambele parti”.

Cu alte cuvinte, daca banca doreste sa majoreze marja de dobanda si clientul nu accepta, acesta nu are decat sa se duca la o alta banca ca sa refinanteze imprumutul. Acest lucru inseamna costuri cu rambursarea anticipata, cu comisionul de acordare al noului credit, cu evaluarea ipotecii, precum si nelipsitele costuri notariale. Fara sa mai punem la socoteala, disconfortul psihic creat.

Noua marja poate deveni mai usor de acceptat

Asa cum se observa, alternativa oferita de banca nu este deloc placuta. Din acest motiv, clientii s-ar putea sa devina mult mai receptivi la semnarea actului aditional, chiar daca acest lucru ar presupune costuri mai mari.

Este interesant de observat cum aceasta prerogativa genereaza costuri suplimentare pentru client, in caz de exercitare, iar banca nu pare a fi deloc afectata.

Reprezentantii bancii afirma insa ca modificarile de marja nu inseamna neaparat majorari. “In cazul in care conditiile de piata permit, este posibil ca banca sa diminueze acest cost, pentru a fi competitiva”, promit cei de la Millennium.

Dreptul de denuntare - scenarii SF

Aceste clauze introduc un concept nou in afaceri: faptul ca orice parte poate renunta la contract, daca cealalta nu accepta noile pretentii contractuale. Ce s-ar intampla daca acest lucru s-ar generaliza la nivelul sistemului financiar? Un asigurator ar putea cere majorarea primei pana devine egala cu dauna, in cazul unui eveniment asigurat. Daca asiguratului nu-i convine, nu are decat sa denunte contractul!

Un investitor la bursa are tot dreptul sa ceara banii inapoi daca pretul actiunilor pe care le-a cumparat scade. Daca vanzatorului nu-i convine noul pret, el poate sa denunte contractul.

Investitiile in derivative ar deveni cu adevarat interesante. Contractele de optiuni, swap sau futures ar putea fi renegociate la data scadenta, ori tranzactia nu se mai incheie.

Nu avem nicio idee despre cum ar functiona economia intr-o astfel de situatie si nici nu vrem sa stim.

Lasand gluma la o parte, e bine de stiut insa ca majoritatea bancilor se asigura impotriva fluctuatiilor nefavorabile prin ceea ce se numeste managementul activelor si pasivelor. Iar aceasta activitate nu se realizeaza de juristii bancii prin introducerea de clauze noi in contracte, ci printr-un departament specific, care urmareste permanent corelatia dintre credite si depozite si optimizeaza sursele de finantare, astfel incat sa diminueze riscul de rata a dobanzii la nivelul bancii. Ar fi de dorit ca pe viitor bancile sa acorde o importanta mai mare acestui departament, si mai putin celui juridic.

Alte articole din Credite imobiliare

Credite imobiliare

Presedintele nu aproba locuintele de sprijin

Presedintele Klaus Iohannis nu este de acord cu posibilitatea ca cei care nu isi mai pot plati ratele la casa sa ramana in locuinta pe post de chiriasi, in urma preluarii acesteia de catre primarie. Astfel, actul normativ care prevede aceasta posibilitate a fost trimis in Parlament spre reexaminare. Citeste mai mult

Indice imobiliar calculat de evaluatori

Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR) a lansat, recent, un indice al pietei imobiliare, pe baza informatiilor din Baza Imobiliara de Garantii (BIG). Indicele include evaluarile facute de membrii asociatiei, care reprezinta estimari ale valorilor de piata ale proprietatilor pentru garantarea imprumuturilor la banci. Citeste mai mult

Opinii recente

de IOAN COMANAR

"Am apelat on-line la accesarea unui credit de la Raiffeisen Bank, dupa preaprobarea on-line,am depus toate documentele cerute de functionarul de la ghjiseu. . . apoi ..."

Facebook