Cum a schimbat Codul de procedura civila executarea silita a imobilelor?


Intrebare:

Sunt restantier la banca si mi-e teama ca se va ajunge la executare silita si mi se va lua locuinta. S-a schimbat ceva in favoarea clientilor prin noul Cod de procedura civila?

B. Dumitru, Bucuresti

Chiar daca nu a fost (si nici in actuala reglementare nu este) o procedura facila, sansele de recuperare a unei creante garantata printr-un contract de ipoteca erau semnificative si permiteau in marea majoritate a situatiilor indestularea creditorului (trebuie mentionat ca Noul Cod Civil care a intrat in vigoare din 1 octombrie 2012 aduce modificari semnificative in planul garantiile reale si personale).

Un element nou si important a fi mentionat in desfasurarea acestei proceduri, este protejarea debitorilor impotriva executarilor abuzive. Astfel se prevede ca, in cazul creantelor de pana la 10.000 lei, vanzarea bunurilor imobile ale debitorului poate fi facuta numai

i)    daca  acesta nu are alte bunuri umaribile sau
ii)   daca avand bunuri urmaribile, acestea nu pot fi valorificate. Trebuie mentionat deopotriva ca, de aceste masuri de protectie nu beneficiaza debitorul care, refuza sa furnizeze executorului informatii/ lamuriri ori le furnizeaza cu  rea-credinta.

Dintre normele procedurale nou intrate in vigoare in aceasta materie pot fi mentionate, ca fiind de interes general, urmatoarele:

- obligatia executorului judecatoresc de a solicita deschiderea cartii funciare, in cazul in care imobilul supus urmaririi nu este inscris in cartea funciara;

- posibilitatea ca instanta de executare sa ordoneze evacuarea din imobil, in tot / in parte, de indata/ intr-un anumit termen in situatia in care  debitorul sau tertul dobanditor ocupa el insusi imobilul urmarit;

- raportarea valoarii de circulatie a imobilului urmarit  la pretul mediu de piata din localitatea in care se  afla situat imobilul

- reducerea termenului pentru vanzarea la licitatie a imobilelor  la 20- 40 zile ( de la 30-60 zile in reglementarea anterioara);

- reglementarea expresa a faptului ca executarea silita imobiliara se face atat in contra debitorului cat si a tuturor persoanelor care ocupa imobilul in fapt/ fara titlu opozabil creditorului;

- inlocuirea masurii  amenzii  civile (in favoarea statului) cu masura aplicarii de  penalitati (in favoarea creditorului), pentru a-l constrange pe debitor sa isi execute obligatia.

O cat de succinta analiza a materiei executarii silite imobiliare, care sa aduca un folos practic cititorului, apreciem ca trebuie sa aiba in vedere anumite elemente  care vizeaza faptul ca:
i)    majoritatea creditelor imobiliare au fost acordate in perioada 2007-2009,
ii)    aceste credite au fost insotite de incheierea unor contracte de ipoteca in care valoarea bunurilor imobile era stabilita in functie de piata imobiliara de la aceea data,
iii)    valoarea actuala de piata a bunurilor imobile ipotecate a inregistrat scaderi si pana la 50% din valoarea initiala.

Din aceasta perspectiva, debitorul unei creante decurgand dintr-un credit bancar trebuie sa fie extrem de diligent in ceea ce priveste administrarea unei „situatii de criza” care l-ar duce in situatia de a nu mai putea asigura restituirea creditului acordat.

Principala recomandare este aceea de a incerca o negociere a termenilor si conditiilor contractului de credit, bazata pe buna –credinta si care sa permita rambursarea acestuia si evitarea executarii silite.

In masura in care o astfel de negociere esueaza, vanzarea imobilului direct de catre  debitor – cu acordul bancii -  inainte de initierea masurilor de executare, poate reprezenta un avantaj pentru acesta.

Trebuie mentionat ca actuala procedura privind efectuarea licitatiei nu este favorabila nici debitorului si nici creditorului avand in vedere ca permite scaderea valorii bunului imobil si vanzarea lui la un pret reprezentand  chiar si 30% din pretul de pornire al primei licitatii.
 
Toate  modificarile aduse prin intrarea in vigoare a Noului Cod de Procedura Civila  cu siguranta vor naste numeroase dezbateri si controverse si vor trece „proba de foc” a eficientei, doar dupa ce atat executarile savarsite cu succes cat si jurisprudenta care se va naste in perioada urmatoare aplicarii lor, le vor confirma.


Distribuie articolul




ALTE ARTICOLE - Credite imobiliare


Amanarea ratelor la credite: Cum sa iei cea mai buna decizie?
Amanarea ratelor la credite: Cum sa iei cea mai buna decizie?

Disputele politice dintre Guvern si Parlament au generat deja 3 variante de reglementari de amanare a ratelor la credite, dintre care insa doar una este in vigoare, respectiv cea adoptata de Guvern. Celelalte doua au fost contestate la Curtea Constitutionala si este in acest moment neclar daca vor intra vreodata in vigoare.

27 Aprilie 2020 | Credite imobiliare

Unicredit scade marja la creditele ipotecare, inclusiv pentru refinantare
Unicredit scade marja la creditele ipotecare, inclusiv pentru refinantare

Unicredit Bank a redus la 2,85% marja de dobanda la creditele ipotecare pentru in cadrul unei campanii promtionale, in care suporta si o parte din costurile notariale asociate imprumutului.

27 Noiembrie 2019 | Credite imobiliare

Noul program Prima Casa va fi dedicat celor cu venituri mai mici
Noul program Prima Casa va fi dedicat celor cu venituri mai mici

Programul Prima Casa va fi rebotezat “O familie, O casa”, principale modificari fiind impunerea unui plafon pentru venitul solicitantilor si introducerea unor subventii de dobanda. Comparativ cu versiunea initiala, beneficiile sunt mai moderate.

26 August 2019 | Credite imobiliare

Credite Prima Casa: Dobanzile fluctueaza dupa IRCC
Credite Prima Casa: Dobanzile fluctueaza dupa IRCC

Dobanzile practicate de banci in Programul Prima Casa se vor modifica in functie de IRCC in loc de Robor la 3 luni. Aceleasi reguli se aplica si pentru restul programelor de creditare cu garantie de stat.

10 Iunie 2019 | Credite imobiliare

Inapoi sus