Cum a schimbat Codul de procedura civila executarea silita a imobilelor?


Intrebare:

Sunt restantier la banca si mi-e teama ca se va ajunge la executare silita si mi se va lua locuinta. S-a schimbat ceva in favoarea clientilor prin noul Cod de procedura civila?

B. Dumitru, Bucuresti

Chiar daca nu a fost (si nici in actuala reglementare nu este) o procedura facila, sansele de recuperare a unei creante garantata printr-un contract de ipoteca erau semnificative si permiteau in marea majoritate a situatiilor indestularea creditorului (trebuie mentionat ca Noul Cod Civil care a intrat in vigoare din 1 octombrie 2012 aduce modificari semnificative in planul garantiile reale si personale).

Un element nou si important a fi mentionat in desfasurarea acestei proceduri, este protejarea debitorilor impotriva executarilor abuzive. Astfel se prevede ca, in cazul creantelor de pana la 10.000 lei, vanzarea bunurilor imobile ale debitorului poate fi facuta numai

i)    daca  acesta nu are alte bunuri umaribile sau
ii)   daca avand bunuri urmaribile, acestea nu pot fi valorificate. Trebuie mentionat deopotriva ca, de aceste masuri de protectie nu beneficiaza debitorul care, refuza sa furnizeze executorului informatii/ lamuriri ori le furnizeaza cu  rea-credinta.

Dintre normele procedurale nou intrate in vigoare in aceasta materie pot fi mentionate, ca fiind de interes general, urmatoarele:

- obligatia executorului judecatoresc de a solicita deschiderea cartii funciare, in cazul in care imobilul supus urmaririi nu este inscris in cartea funciara;

- posibilitatea ca instanta de executare sa ordoneze evacuarea din imobil, in tot / in parte, de indata/ intr-un anumit termen in situatia in care  debitorul sau tertul dobanditor ocupa el insusi imobilul urmarit;

- raportarea valoarii de circulatie a imobilului urmarit  la pretul mediu de piata din localitatea in care se  afla situat imobilul

- reducerea termenului pentru vanzarea la licitatie a imobilelor  la 20- 40 zile ( de la 30-60 zile in reglementarea anterioara);

- reglementarea expresa a faptului ca executarea silita imobiliara se face atat in contra debitorului cat si a tuturor persoanelor care ocupa imobilul in fapt/ fara titlu opozabil creditorului;

- inlocuirea masurii  amenzii  civile (in favoarea statului) cu masura aplicarii de  penalitati (in favoarea creditorului), pentru a-l constrange pe debitor sa isi execute obligatia.

O cat de succinta analiza a materiei executarii silite imobiliare, care sa aduca un folos practic cititorului, apreciem ca trebuie sa aiba in vedere anumite elemente  care vizeaza faptul ca:
i)    majoritatea creditelor imobiliare au fost acordate in perioada 2007-2009,
ii)    aceste credite au fost insotite de incheierea unor contracte de ipoteca in care valoarea bunurilor imobile era stabilita in functie de piata imobiliara de la aceea data,
iii)    valoarea actuala de piata a bunurilor imobile ipotecate a inregistrat scaderi si pana la 50% din valoarea initiala.

Din aceasta perspectiva, debitorul unei creante decurgand dintr-un credit bancar trebuie sa fie extrem de diligent in ceea ce priveste administrarea unei „situatii de criza” care l-ar duce in situatia de a nu mai putea asigura restituirea creditului acordat.

Principala recomandare este aceea de a incerca o negociere a termenilor si conditiilor contractului de credit, bazata pe buna –credinta si care sa permita rambursarea acestuia si evitarea executarii silite.

In masura in care o astfel de negociere esueaza, vanzarea imobilului direct de catre  debitor – cu acordul bancii -  inainte de initierea masurilor de executare, poate reprezenta un avantaj pentru acesta.

Trebuie mentionat ca actuala procedura privind efectuarea licitatiei nu este favorabila nici debitorului si nici creditorului avand in vedere ca permite scaderea valorii bunului imobil si vanzarea lui la un pret reprezentand  chiar si 30% din pretul de pornire al primei licitatii.
 
Toate  modificarile aduse prin intrarea in vigoare a Noului Cod de Procedura Civila  cu siguranta vor naste numeroase dezbateri si controverse si vor trece „proba de foc” a eficientei, doar dupa ce atat executarile savarsite cu succes cat si jurisprudenta care se va naste in perioada urmatoare aplicarii lor, le vor confirma.


Distribuie articolul




ALTE ARTICOLE - Credite imobiliare


Bancile au oferte interesante de credite imobiliare cu dobanzi fixe
Bancile au oferte interesante de credite imobiliare cu dobanzi fixe

Tendinta de crestere a inflatiei si majorarile previzibile ale dobanzii de politica monetara pot afecta debitorii pe termen mediu iar o dobanda fixa pe 5,10,15 ani ar putea reduce aceste riscuri, daca nivelul sau nu este prea ridicat din start.

22 Iulie 2021 | Credite imobiliare

Cum alegem cele mai avantajoase credite imobiliare cu dobanzi variabile
Cum alegem cele mai avantajoase credite imobiliare cu dobanzi variabile

Daca in cazul creditelor Noua Casa bancile aplica in grup o marja de 2% peste valoarea indicelui de referinta IRCC, in cazul imprumuturilor imobililare standard strategia acestora in ceea ce priveste marjele difera semnificativ.

15 Iulie 2021 | Credite imobiliare

Se ieftinesc (iar) creditele in lei, dar ce se va intampla pe viitor?
Se ieftinesc (iar) creditele in lei, dar ce se va intampla pe viitor?

Noua valoare trimestriala a indicelui de referinta IRCC, reper fata de care se calculeaza dobanzile la creditele obtinute dupa luna mai 2019, a scazut din iulie de la 1,67% la 1,25%.

5 Iulie 2021 | Credite imobiliare

Marjele bancilor se ingusteaza, valoarea creditelor poate creste
Marjele bancilor se ingusteaza, valoarea creditelor poate creste

Intre creditele Noua Casa, cele mai atractive prin prisma garantiei de stat, si creditele de nevoi personale uzuale, diferenta de marja pleaca acum de la 4%. Fata de creditele ipotecare fara garantie de stat, diferenta este mult mai mica.

11 Mai 2021 | Credite imobiliare

Inapoi sus